İmar planları kural olarak ilanla duyurulur. Bu nedenle planların askı takvimi ile dava açma süresini ayrı ayrı izlemek gerekir.
Plan değişikliği parselin kullanımını, yapılaşma koşullarını veya kamu hizmetine ayrılan alanını etkileyebilir. Planın ilanı ile parselasyon, ruhsat ve diğer bireysel işlemlerin tebliğ ve öğrenme kuralları aynı değildir. Askı içindeki itiraz süresi ile askı sonrasında başlayan dava süresi de birbirinden ayrılmalıdır.
Askı süresi nasıl işler
3194 sayılı İmar Kanunu m. 8 uyarınca imar planları, onaylandıktan sonra ilgili idarede bir ay süreyle ilan edilir. Bu bir aylık askı süresi içinde plana itiraz edilebilir. İtirazlar ilgili meclis tarafından incelenir ve karara bağlanır.
Buradaki üç ayrıntı, dosyaların çoğunu belirler:
1. Askı ve dava süreleri farklıdır. Bir aylık askı süresinde itiraz edilebilir; askıda itiraz etmeden doğrudan dava açılması da mümkündür. Genel rejimde dava süresi son ilan gününü izleyen günden başlar.
2. Askı sonrası da başvuru imkânı bulunabilir. Askı süresinde itiraz edilmemesi, imar planına karşı dava hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Genel rejimde son ilan gününü izleyen günden itibaren altmış gün içinde doğrudan iptal davası açılabilir. Bu dava süresi içinde İYUK m.11 kapsamında yapılan başvuru işlemeye başlayan süreyi durdurur; ret veya otuz günlük cevapsızlık sonrasında kalan süre işlemeye devam eder. Özel dava süresi öngörülen işlemler ayrıca değerlendirilir.
3. Açık ret ve zımni ret ayrı hesaplanır. Askı süresindeki itiraz üzerine plan ve itirazın reddi kararı dava konusu edilebilir. Süre hesabında askının son günü, açık ret cevabının bildirilmesi ve zımni ret tarihi birlikte incelenir. Askı içindeki itirazın cevapsız kalmasında genel yaklaşım, son ilan tarihini izleyen otuz günlük zımni ret süresinden sonra altmış günlük dava süresidir. Askı tutanağındaki kanun yolu ve süre bilgilendirmesinin eksikliğiyle ilgili Danıştay kararları da somut olayda dikkate alınmalıdır.
İtiraz dilekçesinde ne olmalı
İtirazın plan kararını ve somut gerekçelerini açıklaması incelemeyi kolaylaştırır. Gerekçenin zayıf olması, başvurunun hukuken hiç yapılmadığı anlamına gelmez. Dilekçede şu bilgiler yer almalıdır:
- Taşınmazın ada, parsel ve pafta bilgisi
- Planın hangi kararına itiraz edildiği (kullanım kararı, emsal, çekme mesafesi, yola terk, donatı alanı)
- İtirazın hukuki gerekçesi: planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine veya kamu yararına aykırılık
- Somut dayanak: mevcut yapılaşma durumu, komşu parsellerin aldığı kararlarla oluşan eşitsizlik, altyapı durumu, fiili kullanım
- Talep: planın o kısmının iptali ya da düzeltilmesi
İtiraz dilekçesine imar durum belgesi, plan paftasının ilgili kısmı ve varsa taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf/uydu görüntüsü eklenmelidir.
Askı Süresi Geçince Hangi Yollar Açık Kalır
Askıda itiraz edilmemiş olması doğrudan dava hakkını ortadan kaldırmaz. Genel rejimde son ilan gününü izleyen günden itibaren altmış günlük dava süresi kontrol edilmelidir. Bu süre içinde İYUK m.11 başvurusu yapılması da mümkündür.
Uygulama işlemi üzerine plan da dava edilebilir. İmar planının uygulanması niteliğindeki bir işlem üzerine, uygulama işlemine ilişkin süre içinde uygulama işlemi, dayanak plan veya her ikisi birlikte dava konusu edilebilir. Uygulama işlemi sayılma koşulu, özel süreler ve varsa kanuni üst sınırlar ayrıca incelenir; her yeni başvuru eski dava süresini yeniden başlatmaz.
Plan değişikliği istenebilir. İdareye değişiklik talebi ayrı bir başvuru olabilir; ret kararının hukuka uygunluğu ve dava koşulları incelenir. Ancak her yeni başvuru geçmiş planın dava süresini yeniden başlatmaz.
Kısıtlılık devam ediyorsa ayrı bir yol vardır. Taşınmaz planda yola, yeşil alana veya kamu tesisine ayrılmış ve yıllardır kamulaştırılmamışsa, mülkiyet hakkının süresiz kısıtlanması gündeme gelir. Bu, plana itirazdan farklı bir taleptir ve ayrı anlatılmayı hak eder: kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma.
Süreler tablosu
| İşlem | Genel süre / kural | Başvuru yeri |
|---|---|---|
| Askıda plana itiraz | Bir aylık askı içinde | Yetkili idare |
| Askıda itiraz etmeden doğrudan dava | Son ilan gününü izleyen günden itibaren kural olarak 60 gün | İdare mahkemesi |
| Dava süresinde İYUK m.11 başvurusu | İşleyen süre durur; ret veya 30 günlük cevapsızlıktan sonra kalan süre işler | İlgili idare |
| Askı içi itirazın cevapsız kalması | Genel yaklaşım: son ilanı izleyen 30 günlük zımni retten sonra 60 gün; bildirim ve özel durumlar incelenir | İdare mahkemesi |
| Uygulama işlemi üzerine dava | İşlemin tebliğ/öğrenme ve özel süre kurallarına göre | İdare mahkemesi |
| Yürütmenin durdurulması | Dava açılırken veya yargılama sırasında | İdare mahkemesi |
Süreler işlemin türüne göre değişebilir; her dosyada tebliğ tarihi ve işlemin niteliği ayrıca incelenir.
Yürütmenin durdurulması neden önemli
Yürütmenin durdurulması dava açılırken veya yargılama sırasında istenebilir. İşlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması koşulları birlikte gösterilmelidir. Yapılaşmanın ilerlemesi giderimi güçleştirebilir; ancak bu durum iptal kararını etkisiz kılmaz. İdare mahkeme kararının gereklerini İYUK m.28 uyarınca yerine getirmekle yükümlüdür.
Talepte açık hukuka aykırılık ile telafisi güç veya imkânsız zarar koşulları somut belgelerle birlikte gösterilmelidir. Dava açılması işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz.
Arsa alırken kontrol listesi
Bir arsa almadan önce imar tarafında bakılması gerekenler:
- Belediyeden alınan güncel imar durum belgesi
- Plan notları (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri, yükseklik)
- Parselin planda hangi kullanıma ayrıldığı; bir kısmı yolda veya donatı alanında mı kalıyor
- Askıda bekleyen bir plan değişikliği olup olmadığı
- Parselin ifraz ve tevhit durumu, imar uygulaması görüp görmediği
- Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinin daha önce alınıp alınmadığı
Bu altı maddelik kontrol birkaç günlük iştir. Aynı meselenin sonradan dava yoluyla çözülmesi yıllar sürer. Hisseli parsellerde ek riskler için: hisseli tapuda arsa alırken dikkat edilecekler.
Sıkça sorulan sorular
Askı ilanını nereden takip edebilirim? İlgili belediyenin imar müdürlüğündeki ilan panosu ve belediyenin internet sitesindeki duyurular bölümü. Büyükşehir sınırlarında hem ilçe hem büyükşehir belediyesinin ilanları takip edilmelidir; nazım imar planı ile uygulama imar planı farklı idarelerce onaylanabilir.
İtiraz ettim, cevap gelmedi. Ne yapmalıyım? Başvurunun askı içinde mi yoksa askı sonrasındaki dava süresinde mi yapıldığı belirlenmelidir. Askı içi itirazda genel yaklaşım son ilanı izleyen otuz günlük zımni retten sonra altmış gündür; dava süresi içinde m.11 başvurusunda ise ret veya otuz günlük cevapsızlık sonrası kalan süre işler. Askı tutanağındaki süre bilgilendirmesi, açık cevap ve özel hükümler ayrıca incelenir.
Komşu parsele daha yüksek emsal verildi, bu tek başına iptal sebebi mi? Tek başına değildir; idarenin planlama takdiri vardır. Ancak aynı koşullardaki parseller arasında objektif bir gerekçe olmadan yapılan ayrım, eşitlik ve planlama esaslarına aykırılık iddiasını güçlendirir. Bu tür dosyalarda bilirkişi incelemesi belirleyici olur.
Planda arsamın bir kısmı yolda kalıyor, o kısmı kullanabilir miyim? Kamu kullanımına ayrılma yapılaşmayı sınırlar; mülkiyeti kendiliğinden idareye geçirmez ve mevcut kullanımın her durumda hemen sona erdiği anlamına gelmez. Kamulaştırma, fiilî durum ve 3194 sayılı Kanun m.33’teki geçici yapı koşulları ayrıca değerlendirilir.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 8 (planların hazırlanması, onayı ve askı ilanı), m. 15-18 (ifraz, tevhit, imar uygulaması ve düzenleme ortaklık payı), m. 32 (ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı), m. 42 (idari yaptırımlar)
- 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, m. 7 (dava açma süresi), m. 10-11 (idareye başvuru), m. 27 (yürütmenin durdurulması)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 683 (mülkiyet hakkının kapsamı)
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: İmar Hukuku ve Plan İtirazları.