Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Sözleşmenin niteliği ve şekil şartı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; yüklenicinin yapıyı meydana getirme borcu ile arsa sahibinin kararlaştırılan arsa payını devretme borcunu bir araya getiren karma nitelikte bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi içeren sözleşmenin noterlikte düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Doğrudan taşınmaz veya arsa payı devri ise tapu sicilinde resmî işlemle gerçekleştirilir. Yalnızca adi yazılı şekilde veya noterlikte imza onayıyla yapılan sözleşme, kanunun aradığı resmî şekli kural olarak karşılamaz.

Uygulamada geçersiz sözleşmeye rağmen inşaat tamamlanmış ve daireler teslim edilmişse, mahkemeler tarafların uzun süre sözleşmeye uygun davranmış olmasını dikkate alarak geçersizliğin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bulabilmektedir. Ancak bu, geçersiz sözleşmeyle işe başlamayı makul kılmaz: bu tartışmanın kendisi yıllar süren bir dava demektir.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

• Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım (gecikme tazminatı, kira bedeli)
• Paylaşım tablosu: hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı, kat ve cephe belirtilerek
• Teknik şartname: kullanılacak malzemenin niteliği, marka veya eşdeğer kalite tanımı
• Arsa payı devrinin aşamaları: inşaatın hangi seviyesinde ne kadar pay devredileceği
• Ruhsat, iskan ve kamu yükümlülüklerinin kime ait olduğu
• Müteahhidin sözleşmeyi devredip devredemeyeceği

Arsa payının tamamının baştan devredilmesi, arsa sahibi için en riskli yapıdır. Payların inşaat seviyesine bağlı olarak kademeli devri, hem arsa sahibini hem finansmanı koruyan dengeli çözümdür.

Gecikme ve temerrüt

Yüklenicinin temerrüt koşullarının oluşması hâlinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı veya cezai şartı sözleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilir. Sözleşmede özel bir düzenleme bulunmasa da, gecikmeden doğan zararın tazmini istenebilir; uygulamada bu zarar, arsa sahibine teslim edilmesi gereken bağımsız bölümlerden mahrum kalınan rayiç kira geliri üzerinden hesaplanabilir. Cezai şart ile gecikme zararının birlikte talep edilip edilemeyeceği ise sözleşmedeki düzenlemeye ve somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilir.

Ayıplı ifa

Teslim edilen yapıda sözleşmeye, projeye veya teknik şartnameye aykırılık ya da imalat kusuru bulunması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu m.475’teki koşullar çerçevesinde ücretsiz onarım, ayıp oranında bedel indirimi veya şartları varsa sözleşmeden dönme hakları gündeme gelebilir; ayrıca genel hükümlere göre tazminat talep edilebilir. İş sahibi, teslimden sonra eseri uygun zamanda gözden geçirerek açık ayıpları uygun süre içinde bildirmeli; sonradan ortaya çıkan gizli ayıpları ise gecikmeksizin yükleniciye bildirmelidir. Taşınmaz yapılardaki ayıplardan doğan davalar kural olarak teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Ayıp iddiasında mevcut durumun ispatlanabilir biçimde kayıt altına alınması önemlidir. Ayıbın niteliğine göre yazılı bildirim, fotoğraf ve video kayıtları, teknik inceleme veya mahkeme yoluyla delil tespiti kullanılabilir. Özellikle onarım veya tadilat yapılacaksa, müdahaleden önce ayıbın mevcut durumunun belgelenmesi ispat bakımından önem taşıyabilir.

Fesih

Yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi talebi, Türk Borçlar Kanunu m.125 ve Yargıtay’ın konuya ilişkin içtihatları çerçevesinde değerlendirilir. Kural olarak sözleşmeden dönmenin geriye etkili sonuçları gündeme gelebilir; ancak olayın niteliği ve özellikleri, inşaatın ulaştığı seviye, tarafların karşılıklı edimleri ve dürüstlük kuralı haklı gösteriyorsa sözleşmenin ileriye etkili şekilde sona ermesine karar verilebilir. İleriye veya geriye etkili sona erme bakımından kanunda ya da içtihadı birleştirme kararında belirlenmiş sabit bir tamamlanma yüzdesi bulunmamaktadır.

Yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı kararı uyarınca, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili olarak sona ermesi hâlinde dahi tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dikkate alınır. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığının somut olayda ispatlanması hâlinde ise kazanımı korunmayabilir.

Genel bilgilendirme amaçlıdır; her sözleşme kendi metni üzerinden değerlendirilir.