Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan uyuşmazlık, hukuken en karmaşık olanı değildir: teslim tarihi geçmiştir ve inşaat bitmemiştir. Arsa sahibinin ne isteyebileceği ise tek bir cevaba bağlı değildir; inşaatın hangi seviyede olduğuna göre değişir.
Önce sözleşmeye bakılır
Sözleşmede gecikme için ne kararlaştırılmışsa önce o uygulanır. Uygulamada üç düzenleme biçimi görülür:
- Ceza koşulu: gecikme için kararlaştırılan ceza, TBK m.179–182 kapsamında değerlendirilir; gecikme zararının tazminiyle aynı kavram değildir. Tacir borçlu, aşırılık nedeniyle indirim isteyememe kuralına tabidir (TTK m.22); emredici hükümler ve istisnai geçersizlik denetimi saklıdır.
- Kira bedeli ödemesi: teslim edilmeyen her bağımsız bölüm için aylık kira ödenmesi. Kapsamı, başlangıcı ve diğer taleplerle ilişkisi sözleşmede açıkça belirlenmelidir.
- Hiçbir şey: sözleşmede gecikme için hüküm yoktur. Bu durumda genel hükümlere gidilir.
Sözleşmede hüküm yoksa arsa sahibi, teslim edilmeyen bağımsız bölümlerin emsal kira bedelini talep eder. Tutar, bilirkişi tarafından bölgedeki benzer taşınmazların kira değerine göre belirlenir ve kararlaştırılan teslim tarihi ile fiili teslim tarihi arasındaki dönem için hesaplanır.
Temerrüt nasıl kurulur
Talep edilebilmesi için müteahhidin temerrüde düşürülmesi gerekir. Sözleşmede kesin bir teslim tarihi varsa, o tarihin geçmesiyle temerrüt kural olarak kendiliğinden doğar. Buna rağmen uygulamada noter ihtarnamesi gönderilmesi tercih edilir: ihtarname hem tarihi belgeler hem de sonraki fesih sürecinde gerekli olan "uygun süre verme" adımını karşılar.
İhtarnamede yer alması gerekenler: sözleşmenin tarihi ve konusu, kararlaştırılan teslim tarihi, mevcut inşaat seviyesi, verilen ek süre ve bu süre sonunda kullanılacak haklar.
Mücbir sebep savunması
Müteahhitler gecikmeyi çoğu zaman ruhsat işlemlerine, imar değişikliğine, malzeme fiyatlarındaki artışa veya genel ekonomik koşullara bağlar. Bu savunmaların hukuki değeri aynı değildir:
- İdareden kaynaklanan ve müteahhidin kusuru olmayan ruhsat gecikmeleri kabul edilebilir bir sebep sayılabilir; ancak ruhsat başvurusunun zamanında ve eksiksiz yapılmış olması gerekir.
- Fiyat artışları kural olarak müteahhidin ticari riskidir. Aşırı ifa güçlüğü hükümleri (Türk Borçlar Kanunu m. 138) ancak öngörülemez ve olağanüstü nitelikteki durumlarda uygulanır; her fiyat artışı bu kapsamda değildir.
- Sözleşmede mücbir sebep tanımı yapılmışsa, o tanım esas alınır.
Fesih: tamamlanma oranı belirleyici
İnşaat hiç yapılmamış veya çok düşük seviyede kalmışsa sözleşmenin feshi istenebilir. Burada kritik ayrım şudur:
Geriye etkili fesih. Sözleşme baştan hiç yapılmamış sayılır, taraflar aldıklarını iade eder. Arsa payları arsa sahibine döner. İnşaat seviyesi düşükse uygulanabilir.
İleriye etkili fesih. Sözleşme o ana kadar geçerli kabul edilir, yapılan imalatın bedeli hesaplanır ve ilişki ileriye doğru sona erer. İnşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa mahkemeler bu yolu tercih etmektedir.
Geriye veya ileriye etkili sona ermenin sonuçları, inşaat seviyesi yanında somut olay ve dürüstlük kuralıyla değerlendirilir. Üçüncü kişilerin ayni hakları otomatik olarak ortadan kalkmaz: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli E.2024/1 K.2025/2 kararı uyarınca tapuya güvenerek iyiniyetle hak edinme iddiaları dinlenir; iyiniyetin bulunup bulunmadığı somut olayda incelenir.
Üçüncü kişilere satılmış daireler
Müteahhidin kendi payına düşen daireleri satması olağandır ve sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa buna engel yoktur. Sorun, müteahhidin arsa sahibine ait olması gereken bağımsız bölümleri de satmasıdır. Bu durumda arsa sahibinin talebi ile alıcının tapu devri talebi çatışır.
Bu riski baştan azaltan iki düzenleme vardır: arsa paylarının inşaat seviyesine bağlı kademeli devri ve arsa sahibine ait bağımsız bölümler üzerine sözleşme gereği şerh konulması. Uyuşmazlık çıktıktan sonra ise tapu kaydına ihtiyati tedbir koşulları varsa talep edilebilir.
Ayıplı ifa ayrı bir başlıktır
Dairelerin sözleşmeye veya projeye aykırı teslimi ayıplı ifa oluşturabilir; gecikme talepleriyle birlikte bulunması da mümkündür. Muayene ve zamanında ayıp bildirimi, gizli ayıpta öğrenince gecikmeden bildirim önemlidir (TBK m.474–477). Koşullara göre onarım, bedel indirimi veya dönme; kusur varsa tazminat değerlendirilebilir. Taşınmaz üzerindeki eserlerde dönmenin özel sınırları saklıdır. Delil tespiti gerektiğinde istenir; talepte bulunmanın zorunlu ön şartı değildir. Mevcut durum tadilattan önce uygun delillerle korunmalıdır.
Ayrıntılı anlatım: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.
Özet
Teslim gecikmesinde sözleşme, temerrüt koşulları, inşaat seviyesi ve üçüncü kişilerin hakları birlikte incelenir. Gerekli bildirimler ve ek süre, kanundaki istisnalar gözetilerek belirlenir; deliller korunur ve koşulları varsa tedbir istenir. Uygun talep gecikme zararı, ceza koşulu veya sözleşmenin sona ermesi gibi seçenekler arasından somut olaya göre belirlenir.
Son hukuki kontrol: 4 Ekim 2026.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 117-126 (temerrüt), m. 138 (aşırı ifa güçlüğü), m. 470 vd. (eser sözleşmesi), m. 474-478 (ayıp)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706 (taşınmaz devrinde resmi şekil)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 400-406 (delil tespiti)
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.