Arsanızı bir müteahhide kat karşılığı verdiğinizde inşaatın belirli bir aşamada durduğunu ya da sözleşmede yazan nitelikte ilerlemediğini görmek, bu tür sözleşmelerde en sık karşılaşılan sorundur. Sözleşmeyi sona erdirmenin hangi koşullarda mümkün olduğunu ve bu adımın tapu kaydına ne şekilde yansıdığını bilmek, ilerideki hak kayıplarını önler.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukuken nedir
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser meydana getirme ve taşınmaz payı devri borçlarını birleştiren karma bir sözleşmedir; kural olarak resmî şekle tabidir. Sona erdirme konusunda tarafların iradeleri birleşmiyorsa mahkeme kararı gerekir. Noter ihtarı, temerrüt ve seçimlik hakların kullanılması bakımından önem taşır; tek başına tapu kayıtlarını değiştirmez. Arsa sahibi pay devrini, yüklenici ise yapıyı tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenir.
Yüklenici işe başlamaz veya inşaatı durdurursa
TBK m.473/1; yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı gecikmesi veya arsa sahibine yüklenemeyen gecikme nedeniyle işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşılması hâlinde teslim tarihi beklenmeden dönmeyi gündeme getirir. Şantiyenin terk edilmesi gibi olgular, gecikmenin nedeni ve sözleşmeyle birlikte değerlendirilir.
Noter ihtarı talebin içeriğini ve bildirim tarihini ispatlamayı kolaylaştırır. Ek süre gereken hâllerde kalan işin tamamlanmasına elverişli açık bir süre tanınmalıdır; TBK m.124’teki istisnalarda ayrıca süre verilmesi gerekmez.
Yapı kusurlu veya sözleşmeye aykırı tamamlanırsa
TBK m.475, ayıbın ağırlığı ve diğer koşullara göre dönme, bedelden indirim ve ücretsiz onarım haklarını düzenler. Temerrüt ve ek süre koşulları sözleşme ile somut olaya göre değerlendirilir; TBK m.124’teki hâllerde ayrıca süre verilmesi gerekmez. Ayıplı eserde seçimlik haklar kullanılmadan önce gözden geçirme ve ayıp bildirimi yükümlülükleri gözetilmelidir. Yapı arsa sahibinin taşınmazında bulunuyor ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuruyorsa TBK m.475 uyarınca dönme hakkı kullanılamaz; diğer haklar değerlendirilir.
Fesihten önce izlenecek adımlar
| Adım | İçerik |
|---|---|
| Sözleşme incelemesi | Teslim tarihi, süre uzatımları, devir ve ceza hükümleri belirlenir |
| Teknik tespit | İnşaat seviyesi ve ayıplar belgelenir |
| Temerrüt ve bildirim | İhtar ve gerekiyorsa uygun ek süre; ayıpta inceleme ve bildirim yükümlülükleri değerlendirilir |
| Talebin seçilmesi | İfa, tazminat veya sona erdirme koşulları birlikte incelenir |
| Sona erdirme ve tapu | Taraflar anlaşmıyorsa mahkeme kararı; koşullarıyla birlikte tapu talebi gerekir |
Her olayda aynı ihtar ve süre zinciri uygulanmaz. Sözleşme hükümleri, gecikmenin nedeni, ayıp, inşaat seviyesi ve seçilen hukuki yol birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu kaydı ve yapılan kısmın durumu
Sözleşmenin sona erdirilmesi ile tapu iptali ve tescil talepleri usul koşulları varsa aynı davada ileri sürülebilir. Geriye etkili sona ermede karşılıklı edimlerin iadesi ve yararlanılabilir imalatın karşılığı; ileriye etkili sona ermede yüklenicinin tamamladığı işe karşılık hak ettiği pay veya bağımsız bölümler değerlendirilir. Tapu kayıtları kendiliğinden geri dönmez. Tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin hakları ayrıca incelenir.
Bazı davalarda arsa sahibi, tapuda yükleniciye devredilmiş payların üçüncü kişilere satılmış olduğunu görebilir. Bu durumda üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı, yani devraldığı payın kat karşılığı sözleşmesinden kaynaklanan bir ihtilafa konu olduğunu bilip bilmediği araştırılır; bu araştırma somut olayın koşullarına göre değişen bir mesele olduğu için tek bir genel kuralla özetlenemez.
Sözleşmede ceza koşulu ve gecikme tazminatı varsa
Sona erdirme hâlinde gecikme cezası ve zarar talepleri otomatik olarak korunmaz. Geriye etkili sona ermede, aksine geçerli bir sözleşme hükmü yoksa ifaya ekli ceza ve gecikme tazminatı gibi olumlu zarar kalemleri kural olarak istenemez; sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zarar ayrıca değerlendirilir. Başka yükleniciyle daha yüksek bedelli sözleşme yapılmasından doğan farkın talebi de seçilen hukuki yola ve sözleşmeye göre belirlenir.
Ceza koşulunun indirilmesinde TBK m.182 yanında borçlunun tacir sıfatı ve TTK m.22 de dikkate alınır. Tacir borçlu, sırf cezanın aşırı olduğu gerekçesiyle indirim isteyemez; geçerlilik ve ahlaka aykırılık denetimi ayrı bir konudur. Gecikmeye bağlı ifaya ekli ceza istenecekse teslimin kabulü sırasında hakkın saklı tutulması konusu da ayrıca değerlendirilir.
Sıkça sorulan sorular
Yüklenici iflas ederse sözleşme kendiliğinden sona erer mi? Hayır. İflas, sözleşmeyi otomatik olarak sona erdirmez; arsa sahibinin durumu değerlendirip fesih ya da sözleşmeye devam yollarından birini seçmesi gerekir. İflas idaresiyle olan ilişki, icra ve iflas hukukuna özgü ayrı kurallara tabidir.
Fesih için mahkemeye gitmek şart mı? Sona erdirme konusunda taraflar anlaşmıyorsa mahkeme kararı gerekir. Noter ihtarı temerrüt ve seçimlik haklar bakımından önemlidir; tek başına tapuyu geri döndürmez. Sona erdirme ile tapu iptali ve tescil talepleri usul koşulları varsa aynı davada ileri sürülebilir.
İnşaatın hangi oranda tamamlandığı nasıl belirlenir? Bu, teknik bir konudur ve genellikle mahkemenin atadığı bilirkişi tarafından yerinde inceleme yapılarak tespit edilir; taraflardan birinin kendi hesabıyla belirlemesi yeterli kabul edilmez.
Arsa sahibi feshetmek yerine sözleşmeye devam etmeyi tercih edebilir mi? Evet. Fesih bir haktır, zorunluluk değildir. Arsa sahibi işin tamamlanması için yükleniciye ek süre verip sözleşmeye devam etmeyi, ya da yükleniciyle yeni bir tamamlama planı üzerinde anlaşmayı da tercih edebilir; hangi yolun somut duruma daha uygun olduğu, inşaatın fiili durumuna ve tarafların mali kapasitesine göre değerlendirilir.
Kaynaklar
- Türk Borçlar Kanunu m. 470 (eser sözleşmesinin tanımı)
- Türk Borçlar Kanunu m. 473 (işe başlamama veya geciktirme nedeniyle fesih)
- Türk Borçlar Kanunu m. 475 (eserdeki ayıp nedeniyle seçimlik haklar)
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
- 6098 sayılı Kanun, m.237, 470; 6098 sayılı Kanun, m.123–125, 473–475, 477; 6098 sayılı Kanun, m.125; 6098 sayılı Kanun, m.125, 179; 6098 sayılı Kanun, m.182
- HGK: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona erdirilmesi
- Yargıtay içtihadı birleştirme kararı: üçüncü kişinin iyiniyeti
- Yargıtay: geriye etkili fesihte gecikme tazminatı ve ceza
- 6102 sayılı Kanun, m.22
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.
