Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku

Bu alanda ne yapıyoruz

Taşınmaz uyuşmazlıkları, hukukun belge yoğunluğu en yüksek alanlarından biridir. Aynı olayda dört ayrı dava yolu açık olabilir ve bunlardan üçü, yıllar sonra "hukuki yarar yokluğu" veya "süre" gerekçesiyle geri dönebilir. Bu yüzden çalışma her dosyada aynı yerden başlar: kayıt ve belge incelemesi.

İncelenen asgari belgeler şunlardır:

• Tapu kayıt örneği ve akit tablosu (satış bedeli, işlem tarihi, taraf beyanları)
• Taşınmazın kadastro tutanağı ve pafta/ada/parsel bilgileri
• Belediyeden alınan imar durum belgesi ve varsa imar planı değişiklikleri
• Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda veraset ilamı ve mirasbırakanın tapu işlem geçmişi
• Kat karşılığı inşaat dosyalarında sözleşme, vekaletname ve yapı ruhsatı

Bu inceleme bittiğinde ortaya çıkan tablo, çoğu dosyada davanın türünü kendiliğinden belirler.

Sık karşılaşılan dosya tipleri

Arsa dosyalarının kendine özgü tarafı

Arsa uyuşmazlıkları, üzerinde yapı bulunan taşınmazlardan üç noktada ayrılır:

Hisseli tapu. Arsa yatırımı çoğunlukla paylı mülkiyet üzerinden yapılır. Paydaş sayısı arttıkça hem satış hem kullanım kilitlenir; paydaşlardan biri payını dışarıya sattığında diğerlerinin önalım hakkı doğar. Hisseli tapuda alım yapmadan önce, paydaşlar arasında yazılı bir kullanım (taksim) anlaşması olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır; fiili taksim varsa önalım hakkı ileri sürülemeyebilir.

İmar durumu ve fiili durum farkı. Satış görüşmelerinde "imarlı" denen arsanın plandaki karşılığı çoğu zaman farklıdır: tarla vasfı, yola terk payı, DOP kesintisi, kamu alanına ayrılmış kısım. Alım öncesi imar durum belgesi ve plan notları okunmadan verilen kapora, sonradan geri alınamayan bir zarara dönüşebilir.

Kadastro ve fiili sınır uyuşmazlıkları. Paftadaki sınırla arazideki sınırın örtüşmemesi, komşu parsele taşan yapı, yol geçit hakkı gibi konular arsa dosyalarının çoğunda karşımıza çıkar ve keşif ile bilirkişi incelemesini zorunlu kılar.

İnşaat ve kentsel dönüşüm dosyaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan teslim, ayıp ve eksik iş uyuşmazlıkları; arsa geliştirme sürecindeki ruhsat ve plan sorunları ile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm (riskli yapı) süreçleri bu alanın inşaat tarafını oluşturur. Riskli yapı tespitine itiraz, dönüşüm anlaşmasındaki pay ve daire hesabı, müteahhidin temerrüdü ve tarla vasfındaki taşınmazın arsaya dönüşmesi sırasındaki imar kesintileri, dosyalarda en sık karşılaşılan başlıklardır.

Süreler: en sık kaybedilen hak

Taşınmaz davalarının bir kısmı zamanaşımına tabi değildir; bir kısmında ise hak düşürücü süre işler ve süre geçtikten sonra hakkın esası tartışılamaz bile.

• Önalım hakkı: satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay; 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda her hâlde satıştan itibaren bir yıl. Daha önceki satışlarda eski iki yıllık üst süre uygulanır. 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar ve cebrî artırmayla satışlar bakımından kanuni istisnalar saklıdır (TMK m.733 ve geçici m.1).
• Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası: 2942 sayılı Kanun m.10 uyarınca mahkemece yapılan tebligattan; tebligat yapılamayanlar bakımından kanundaki ilan tarihinden itibaren otuz gün (m.14). Satın alma görüşmesine davet aynı süreyi başlatmaz.
• İmar planına itiraz: planın bir aylık askı süresi içinde; itirazın reddi üzerine idari yargıda altmış gün.
• Muris muvazaası ve yolsuz tescile dayalı tapu iptali: kural olarak süreye bağlı değildir, ancak üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımı zamanla korunur hale gelir; bekleme her zaman aleyhe çalışır.

Nasıl ilerliyoruz

1. Ön görüşme. Olayı ve elinizdeki belgeleri dinliyoruz; hangi belgelerin eksik olduğunu çıkarıyoruz.
2. Kayıt incelemesi. Tapu, kadastro ve imar kayıtları çıkarılıyor; dosyanın gerçek hukuki niteliği belirleniyor.
3. Yol haritası. Dava, arabuluculuk veya sulh seçenekleri; olası süre, masraf ve riskler yazılı olarak paylaşılıyor.
4. Yürütme. Dilekçe, deliller, keşif ve bilirkişi süreci; her aşamada müvekkil bilgilendiriliyor.
5. Sonuç ve takip. Karar, kanun yolu değerlendirmesi ve icra aşaması.

Süreci ayrıntılı anlattığımız sayfa: Çalışma sürecimiz.