Önalım (Şufa) Davası

Hak nasıl doğar

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Bağış ve trampa gibi satış niteliği taşımayan devirlerde kural olarak yasal önalım hakkı doğmaz. Ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Hakkın kullanılması dava yoluyla olur; satıcıya veya alıcıya yapılan bir ihtarname tek başına yeterli değildir. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.

Süreler: en kritik konu

Türk Medeni Kanunu m. 733 iki süre öngörür:

Üç ay: satışın, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren.
Bir yıl: kural olarak satış tarihinden itibaren işleyen üst hak düşürücü süre.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen dikkate alınır. Üç aylık sürenin başlaması için satışın alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir; satışın başka bir yolla öğrenilmesi tek başına bu üç aylık süreyi başlatmaz. Ancak noter bildirimi yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren kural olarak bir yıllık üst süre işler. 25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleştirilen satışlar bakımından ise önceki düzenlemedeki iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder.

Bedel ve depo kararı

Mahkeme, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler. Önalım hakkını kullanan paydaş, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesinden sonra nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Fiili taksim savunması

Fiili taksim, Türk Medeni Kanunu'nda önalım hakkını doğrudan ortadan kaldıran bir sebep olarak düzenlenmemiştir. Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölüşüldüğü ve paydaşların belirli bölümleri uzun süre bağımsız biçimde kullandığı bazı durumlarda önalım hakkının kullanılması TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir. Fiili taksimin bulunup bulunmadığı somut olayın özellikleri ve tarafların fiili kullanım biçimi dikkate alınarak değerlendirilir.

Fiili kullanım düzeninin bulunması, önalım hakkı riskini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Somut olayda fiili taksimin oluşup oluşmadığı ve bunun önalım hakkının kullanılmasına etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Önalım hakkından feragat

Önalım hakkından genel olarak feragat edilmesi resmî şekle tabidir ve feragatin tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir. Hisseli taşınmaz satışlarında diğer paydaşların hukuki durumu ve varsa vazgeçme beyanları satış öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Genel bilgilendirme amaçlıdır; sürelerin işleyip işlemediği her dosyada ayrıca incelenmelidir.

SIKÇA SORULANLAR

Bu alanda en çok sorulanlar

Satıştan haberim yoksa üç aylık süre işler mi?

Üç aylık süre, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar. Noter bildirimi yapılmamışsa satışın başka bir yolla öğrenilmesi üç aylık süreyi başlatmaz. Bununla birlikte güncel düzenlemeye göre satış tarihinden itibaren kural olarak bir yıllık üst hak düşürücü süre işler. 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlarda ise önceki iki yıllık süre uygulanmaya devam eder.

Önalım davasında bedeli önceden ödemem gerekir mi?

Davanın açılması sırasında önalım bedelinin peşinen yatırılması şart değildir. Mahkeme dava konusu payın rayiç bedelini belirledikten sonra, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin nemalandırılmak üzere belirlenen yere yatırılması için kesin süre verir. Bu yükümlülüğün süresinde yerine getirilmemesi hâlinde davacı adına payın tesciline karar verilemez.

Paydaş payını akrabasına satarsa önalım hakkı doğar mı?

Satış, paydaş dışındaki bir kişiye yapılmışsa akrabalık bağı önalım hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak devir gerçekte bağış olup satış gibi gösterilmişse, bu kez muvazaa tartışması gündeme gelir ve dosyanın hukuki niteliği değişir.

Satışı sonradan öğrendim, süre işlemeye başladı mı?

Üç aylık süre, satışın noter aracılığıyla bildirilmesiyle başlar; satışın tapu kaydından, başka bir paydaştan veya farklı bir yolla öğrenilmesi bu süreyi tek başına başlatmaz. Bununla birlikte noter bildirimi yapılmasa dahi güncel düzenlemeye göre satış tarihinden itibaren bir yıllık üst hak düşürücü süre işler. 25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlar bakımından eski iki yıllık süre uygulanır.

Sorunuz burada yoksaİletişim