Bir arsanın hissedarlarından biri, diğer paydaşlara hiç haber vermeden payını üçüncü bir kişiye satar. Aradan aylar geçtikten sonra tapu kaydına yeni bir malikin girdiğini öğrenen diğer paydaş, bu satışı geri çevirip payı kendisi almak isteyebilir. İşte bu noktada devreye giren önalım (şufa) hakkının kullanılabilmesi, birbirinden bağımsız işleyen iki süreye bağlıdır ve bu iki süre çoğu zaman karıştırılır.
Önalım Hakkı Nedir
Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşlara kanuni önalım hakkı sağlayabilir. Hak doğrudan TMK m.732–734’ten kaynaklanır; tapuya şerh doğum koşulu değildir. Dava konusu payın rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri mahkemenin verdiği kesin sürede yatırılır.
Hakkın kullanılması yalnızca alıcıya karşı açılacak bir dava ile mümkündür; satıcıya ihtar çekmek veya noterden bildirim göndermek tek başına payı kazandırmaz, dava şarttır.
Üç Aylık Süre Nasıl İşler
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Kanundaki üç aylık süre bakımından bildirimin kim tarafından, hangi içerikle ve usulle yapıldığı incelenir; tapu kaydını görme veya sıradan bir bilgilendirme aynı sonucu doğurmaz.
Üç aylık süre fiilî öğrenmeyle değil, alıcı veya satıcının noter aracılığıyla yaptığı usulüne uygun bildirimle başlar. Komşudan duymak veya tapu kaydını görmek tek başına bu sürenin başlangıcı değildir. Bildirimin içeriği ve tebliğ belgeleri incelenmelidir.
Satıştan Başlayan Üst Süre ve Geçiş Kuralı
Kanuni önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren geçerli üst süre dolmadan dava yoluyla kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üst süre bir yıl; bu tarihten önceki satışlarda iki yıldır. Bu iki sınırdan önce dolan esas alınır. Dava konusu payın hâkimce belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır. Rayiç bedel düzenlemesi daha önce açılmış davalara da uygulanır.
Noter bildirimi yapıldığında hem üç aylık süre hem satıştan başlayan üst süre birlikte kontrol edilir; hangisi önce doluyorsa dava o tarihten önce açılmalıdır. Örneğin bir yıllık üst sürenin dolmasına bir ay kala bildirim yapılması, kalan zamanı üç aya çıkarmaz.
Bildirim Yapılmazsa Ne Olur
Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz; ancak satış tarihine göre bir veya iki yıllık üst süre işler. Geç öğrenme bu üst süreyi uzatmaz. 25 Aralık 2025 ve sonrası satışlarda bir yıl, önceki satışlarda iki yıl esas alınır.
İlk adım, tapu kaydı ve resmî senetten satış tarihini; noter evrakından varsa bildirimin içeriği ve tebliğ tarihini belirlemektir. Satışın geçiş hükmü kapsamındaki tarihi doğru saptanmalıdır.
Önalım Davası Nasıl Açılır
- Satış tarihi ve varsa noter bildiriminin tebliğ tarihi belirlenir.
- Üç aylık süre ile satıştan başlayan geçerli üst süre birlikte hesaplanır; önce dolan esas alınır.
- Dava satıcıya değil payı satın alan alıcıya yöneltilir.
- Hâkimce belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri verilen kesin sürede nakden yatırılır.
- Dava taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Sık Karşılaşılan Hatalar
| Hata | Doğru yaklaşım |
|---|---|
| Süreyi fiilî öğrenmeden hesaplamak | Noter bildirimi ve satıştan başlayan üst süre ayrı kontrol edilir |
| Davayı satıcıya yöneltmek | Kanuni önalım alıcıya karşı dava yoluyla kullanılır |
| Dava öncesinde depo zorunlu sanmak | Bedel mahkemenin verdiği kesin sürede yatırılır |
| Her satışta iki yıl uygulamak | 25 Aralık 2025 ve sonrası için bir yıl; öncesi için iki yıl |
| Bildirimin üst süreyi uzattığını sanmak | İki sınırdan önce dolan esas alınır |
Sözleşmeden Doğan Önalım ve Şerh
Kanuni önalım hakkı paylı mülkiyetten doğar; doğumu için tapuya şerh gerekmez. Sözleşmeden doğan önalım ayrı bir kurumdur. Bu hakkın tapuya şerhi sonradan malik olanlara karşı ileri sürülebilmesini sağlar; şerhin etkisi en çok on yıldır. Şerhteki süre satış sonrası dava açma sürelerini ortadan kaldırmaz; TMK m.735 ile TBK m.242’deki kullanım ve süre hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Bedelin Depo Edilmesi ve Yargılama Süreci
Önalım davası açılmadan önce bedelin depo edilmesi zorunlu değildir. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkimce gecikmeksizin belirlenir. Hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere gösterilen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmalıdır. Yükümlülük süresinde yerine getirilmezse hak sahibi adına tescile karar verilemez. Bedel, hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte ilgilisine ödenir. Rayiç bedel düzenlemesi daha önce açılmış davalara da uygulanır. Koşulları varsa tapu kaydına ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Önalımın Kullanılamadığı Satışlar ve Vazgeçme
Cebrî artırmayla satışlarda kanuni önalım kullanılamaz. Ayrıca 25 Aralık 2025 ve sonrasında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda önalım kullanılamaz; önceki satışlarda geçiş hükmü gözetilir. Önalım hakkından genel feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise satıştan önce veya sonra yazılı şekilde yapılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Önalım hakkını kullanmak için önce satıcıya ihtar çekmek gerekir mi? Hayır. Önalım hakkı ihtarla değil, alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılır. İhtar çekmek süreyi durdurmaz veya hakkı korumaz.
Noter bildirimi eksik veya usulsüz yapılmışsa süre yine de işler mi? Bildirimin usulüne uygun olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir; eksik veya belirsiz bir bildirim, üç aylık sürenin başlangıcı konusunda tartışmalı sonuçlar doğurabilir ve bu noktada dosyanın ayrıntılı incelenmesi gerekir.
Payın bir kısmı değil tamamı satılırsa süre değişir mi? Hayır. Payın bir kısmının veya tamamının satılması temel süre rejimini değiştirmez. Noter bildiriminden itibaren üç ay ile satış tarihine göre geçerli bir veya iki yıllık üst süre birlikte kontrol edilir.
Tapudaki önalım şerhinin süresi, dava açma süresiyle aynı mıdır? Hayır. Sözleşmeden doğan önalımın şerh süresi, satış sonrası kullanım ve dava sürelerinin yerine geçmez. TMK m.735 ile TBK m.242 birlikte incelenmelidir; şerhin etkisi en çok on yıldır.
Kaynaklar
- Türk Medeni Kanunu m. 732, 733, 734 (Kanuni önalım hakkı)
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 (Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri üzerinden değerlendirilir. Konunun uzmanlık alanı sayfası için Önalım (Şufa) Davası sayfasını, hisseli taşınmaz alımında dikkat edilmesi gereken diğer noktalar için hisseli tapuda arsa alırken dikkat edilecekler yazısını inceleyebilirsiniz. Paydaşlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesiyle ilgili süreçler için Ortaklığın Giderilmesi sayfasına da bakabilirsiniz.
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Önalım (Şufa) Davası.