Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi

İki ayrı talep, çoğu zaman tek dava

Taşınmazınız izinsiz kullanılıyorsa iki ayrı hukuki talebiniz doğar:

El atmanın önlenmesi (men'i müdahale). Taşınmaza yönelik haksız müdahalenin sona erdirilmesi ve devam eden müdahalenin önlenmesi talebidir. Taşınmaz üzerine yapı veya başka bir unsur yapılmışsa, koşullarının bulunması hâlinde bunların kaldırılması veya yıkılması ayrıca talep edilebilir. Dayanağı Türk Medeni Kanunu m.683’te düzenlenen mülkiyet hakkıdır.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı). Taşınmazın haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın kötüniyetle kullanılması nedeniyle talep edilen tazminattır. Ecrimisil miktarı taşınmazın niteliğine ve kullanım biçimine göre belirlenir; bina ve arsalarda emsal kira verileri, tarımsal taşınmazlarda ise ürün ve gelir verileri dikkate alınabilir. Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir.

Kötüniyet şartı

Ecrimisil sorumluluğu bakımından kullanımın haksız ve zilyedin kötüniyetli olması gerekir. Taşınmazın kira sözleşmesi, kullanım izni, fiili taksim veya benzeri haklı bir nedene dayanılarak kullanıldığı dönemde kural olarak haksız ve kötüniyetli kullanımdan söz edilemez. Bu hukuki veya fiili dayanağın sona ermesinden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde ecrimisil koşulları ayrıca değerlendirilir. İhtarname, her durumda kötüniyeti meydana getiren zorunlu bir işlem değildir. Ancak daha önce rızaya dayanan kullanımın sona erdirildiğinin veya paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda taşınmazdan yararlanma iradesinin karşı tarafa bildirildiğinin ispatı bakımından önem taşıyabilir.

Paydaşlar arasındaki özel durum

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazı kullanması tek başına haksız işgal sayılmaz. Bir paydaşın diğer paydaştan ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak, ecrimisil talep edilen dönemden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanmak istediğini karşı tarafa bildirmiş olması gerekir. Bu durum intifadan men koşulu olarak adlandırılır. Bununla birlikte taşınmazın doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer olması, taşınmazı kullanan paydaşın diğer paydaşların haklarını inkâr etmesi, taraflar arasında kullanım biçiminin önceden belirlenmiş olması ya da daha önce taşınmaza ilişkin dava veya icra takibi yapılmış olması gibi hâllerde intifadan men koşulu aranmayabilir.

Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlığı sürekli hale gelmişse, kalıcı çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Sınır ve taşkın yapı uyuşmazlıkları

Komşu parseldeki yapının mülkiyet sınırını aşması hâlinde taşkın yapı hükümleri gündeme gelebilir. Sınırın ve taşmanın belirlenmesi için kadastro kayıtları, aplikasyon ve gerektiğinde keşif ile bilirkişi incelemesi önem taşır. Türk Medeni Kanunu m.725 uyarınca; zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemişse, taşkın yapıyı yapan kişi iyiniyetliyse ve durum ile koşullar da haklı gösteriyorsa, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım üzerinde irtifak hakkı kurulması veya bu kısmın mülkiyetinin devri talep edilebilir. Bu nedenle taşkın yapı uyuşmazlıklarında yıkım her durumda otomatik sonuç değildir.

Genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosya keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.

SIKÇA SORULANLAR

Bu alanda en çok sorulanlar

Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?

Ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir ve zamanaşımı dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Ancak bu durum her olayda otomatik olarak son beş yılın tamamı için ecrimisil istenebileceği anlamına gelmez. Talep edilebilecek dönem, haksız ve kötüniyetli kullanımın ne zaman başladığına ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğine göre belirlenir.

Kardeşim ortak tarlayı tek başına ekiyor, ondan bedel isteyebilir miyim?

Paydaşlar arasındaki ecrimisil taleplerinde kural olarak intifadan men koşulu aranır. Bununla birlikte tarla, bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren taşınmazlar bakımından Yargıtay uygulamasında intifadan men koşulunun aranmadığı hâller bulunmaktadır. Bu nedenle ortak tarım arazisinin tek başına kullanılması durumunda, taşınmazın niteliği, elde edilen ürün veya gelir ve tarafların önceki kullanım biçimi birlikte değerlendirilmelidir.

Ecrimisil bedeli nasıl belirlenir?

Taşınmazın niteliğine göre emsal kira bedeli ya da tarımsal gelir esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanır. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi ve dönem içindeki rayiç değişimleri dikkate alınır.

Paydaşımdan ecrimisil isteyebilir miyim?

Kural olarak önce kullanım iradenizi karşı tarafa bildirmiş ve buna rağmen kullanımdan mahrum kalmış olmanız gerekir. Bildirim noter ihtarnamesiyle yapılabilir; intifadan men koşulu aranmayan istisnai haller de vardır.

Sorunuz burada yoksaİletişim