Tapu İptali ve Tescil Davası

Dava ne zaman gündeme gelir

Tapu sicili, aksi ispatlanana kadar doğru kabul edilir. Kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda ise Türk Medeni Kanunu m. 1025 uyarınca kaydın düzeltilmesi istenebilir. Uygulamada dava en çok şu sebeplerle açılır:

Sahtecilik. Sahte kimlik, sahte vekaletname veya sahte imza ile yapılan devirler. Sahtecilik iddiası ceza soruşturmasıyla paralel yürüyebilir; ceza dosyasındaki bilirkişi raporu hukuk dosyasında güçlü delil oluşturur.

Ehliyetsizlik. Devir sırasında malikin fiil ehliyetinin bulunmaması. İleri yaş, demans, alzheimer, ağır psikiyatrik tablo veya yoğun ilaç kullanımı gibi hallerde gündeme gelir. Bu dosyalarda mahkeme, devir tarihine yakın sağlık kayıtlarını toplar ve Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alır. Devir tarihindeki durum belirleyicidir, dava tarihindeki değil.

Vekalet görevinin kötüye kullanılması. Vekaletname ile hareket eden kişinin taşınmazı, vekalet verenin çıkarına aykırı biçimde, çoğu zaman yakınına veya kendisine devretmesi. Vekaletname geçerli olsa dahi işlem iptal edilebilir; burada tartışılan yetki değil, yetkinin kullanım biçimidir.

Muvazaa. Görünürdeki işlemin tarafların gerçek iradesini yansıtmaması. Miras kaynaklı olanlar için ayrı bir sayfa hazırladık: muris muvazaası.

Aile konutu ve eş rızası Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu şerhi bu korumanın doğumu için zorunlu değildir; somut olayda taşınmazın aile konutu niteliği ve üçüncü kişinin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.

İyiniyetli üçüncü kişi engeli

Bu dosyalarda kaybedilen davaların çoğu, esasa girilip de karşı tarafın haklı bulunduğu davalar değildir. Taşınmaz, dava açılmadan önce bir başkasına devredilmiş ve o kişi tapuya güvenerek iyiniyetle kazanmıştır (Türk Medeni Kanunu m. 1023). İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunduğu hâllerde tapu iptali ve tescil talebi sonuç vermeyebilir; somut olayın özelliklerine göre tazminat veya başka hukuki talepler gündeme gelebilir.

Pratik sonuç şudur: tapuda bir sorun fark edildiğinde dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Süreler

Yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı zamanla kendiliğinden sona ermez. Ancak:

• Olağanüstü zamanaşımıyla kazanma (Türk Medeni Kanunu m. 713) koşulları oluşmuşsa karşı taraf bunu savunma olarak ileri sürebilir.
• Ehliyetsizlik veya vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası, tanık ve sağlık kaydına dayanır; geçen her yıl bu delillerin toplanmasını zorlaştırır.

Dosya için gerekli belgeler

• Tapu kayıt örneği ve akit tablosu (devrin nasıl yapıldığını gösterir)
• Devir tarihine yakın sağlık kayıtları, reçeteler, hastane epikrizleri (ehliyetsizlik iddiasında)
• Vekaletname örneği ve noter kayıtları
• Ödeme belgeleri veya ödemenin hiç yapılmadığına ilişkin veriler
• Taşınmazın devir tarihindeki değerine ilişkin veriler

Yargılama nasıl ilerler

Dilekçeler aşamasından sonra mahkeme genellikle keşif yapar, taşınmazı yerinde görür ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Ehliyetsizlik iddiasında dosya Adli Tıp Kurumu'na gönderilir. Tanık dinlenmesi, özellikle muvazaa ve vekalet dosyalarında belirleyici olur. Karar kesinleşmeden tapuda işlem yapılamaz; bu nedenle yargılama süresince tedbir kararının devamı önemlidir.

Her dosyanın seyri kendi belgelerine göre değişir; buradaki anlatım genel bilgilendirme amaçlıdır.