Tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın yargılama sırasında devredilmesi, dava ve üçüncü kişilerin kazanımları bakımından ek sorunlar doğurabilir. İhtiyati tedbir, koşulları varsa bu riske karşı geçici hukuki koruma sağlar.
TMK m.1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. İyiniyet, kişinin bildiği veya bilmesi gereken olgularla birlikte değerlendirilir. Sonraki devir, her durumda davanın kaybedilmesi veya talebin kendiliğinden tazminata dönüşmesi anlamına gelmez.
Tedbir tam olarak ne yapar
İhtiyati tedbirin etkisi mahkeme kararının kapsamına bağlıdır. Tapuda devir ve temliki yasaklayan tedbir, yasak kapsamındaki devri engeller. Yalnız uyuşmazlığı gösteren şerh ise aynı sonucu doğurmayabilir; üçüncü kişinin iyiniyeti bakımından etkisi ayrıca değerlendirilir. Devir yasağı ile davalıdır şerhi birbirine karıştırılmamalıdır (HMK m.391).
Tedbir talebi, dava konusu hakka uygun, somut riskle bağlantılı ve ölçülü olmalıdır.
Nasıl talep edilir
Dava ile birlikte. En yaygın yol. Dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talebi ayrı bir başlık olarak yazılır, gerekçesi ve delilleri gösterilir. Mahkeme dosya üzerinden veya kısa bir inceleme sonrası karar verir.
Dava açılmadan önce. HMK m.393 uyarınca tedbirin uygulanması, kararın isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Tedbir dava öncesinde verilmişse, uygulanmasını talep tarihinden itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı ve dava açıldığına ilişkin belge uygulayan memura ibraz edilerek dosyaya konulmalıdır; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397).
Mahkeme neye bakar
Tedbir kararı, davanın esasını çözmez; bir olasılık değerlendirmesidir. Mahkeme iki şeyi arar:
- Yaklaşık ispat: talebin haklı olduğunun kuvvetle muhtemel görünmesi. Kesin ispat aranmaz; değerlendirme yalnız yazılı belgeyle sınırlı değildir. Talep, mevcut hukuka uygun delillerle desteklenmelidir.
- Gecikmesinde sakınca bulunması: tedbir verilmezse hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacak olması. Risk, uyuşmazlığın ve somut olayın koşullarıyla açıklanmalıdır.
Talebi güçlendiren somut veriler: satıştan kısa süre sonra taşınmazın yeniden satışa çıkarılmış olması, ilan kaydı, karşı tarafın taşınmazı elden çıkarma girişimini gösteren yazışmalar.
Teminat
Mahkeme genellikle teminat karşılığında tedbire karar verir. Teminatın amacı, tedbir haksız çıkarsa karşı tarafın uğrayacağı zararı karşılamaktır. Miktar, taşınmazın değerine ve dosyanın durumuna göre mahkemece belirlenir; nakit veya kesin ve süresiz banka teminat mektubu olarak yatırılabilir. Adli yardımdan yararlanan kişinin teminat göstermesi gerekmez (HMK m.392/1). Kanundaki diğer teminatsız karar koşulları da saklıdır.
Teminat, dosya masraflarının en büyük kalemlerinden biri olabilir. Dava planlaması yapılırken bu kalemin baştan hesaba katılması gerekir.
Karara itiraz ve kaldırma
Karşı taraf dinlenmeden verilen tedbire itirazda HMK m.394 uygulanır. Karşı taraf uygulama sırasında hazırsa uygulamadan; hazır değilse uygulama tutanağının tebliğinden itibaren bir hafta içinde koşullara, yetkiye ve teminata itiraz edebilir. Menfaati ihlal edilen üçüncü kişilerin öğrenmeye bağlı itiraz hakkı ayrıca vardır. Tedbirin reddi veya itiraz üzerine verilen kararlar bakımından kanun yolu hükümleri; değiştirme ve kaldırmada HMK m.395–396 koşulları değerlendirilir.
Hangi davalarda gündeme gelir
- Tapu iptali ve tescil davaları: sahtecilik, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması
- Muris muvazaası davaları: mirasbırakanın devrettiği taşınmazın mirasçılar tarafından yeniden devredilme riski
- Önalım davaları: payın üçüncü kişiye yeniden devredilmesi
- Kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları: müteahhide devredilen arsa paylarının üçüncü kişilere satılması
Son madde özellikle önemlidir: kat karşılığı inşaat dosyalarında arsa payları müteahhide devredilmiş ve müteahhit bunları daire alıcılarına satmışsa, arsa sahibinin talepleri iyiniyetli alıcıların talepleriyle çatışır. Ayrıntı: kat karşılığı inşaat sözleşmesi.
Pratik sonuç
Tapu kaydı ve dayanak belgeler incelenirken devir riski de değerlendirilmelidir. Gerekliyse uygun kapsamda tedbir talep edilir; her tapu uyuşmazlığı için aynı tedbir veya zorunlu işlem sırası önerilemez.
Son hukuki kontrol: 4 Ekim 2026.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 1023 (tapu siciline güven), m. 1024-1025 (yolsuz tescil)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 389-399 (ihtiyati tedbir, teminat, dava açma süresi)
- Yargıtay karar arama: karararama.yargitay.gov.tr
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Tapu İptali ve Tescil Davası.