Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırma süreci nasıl işler

İdare, kamu yararı kararını aldıktan sonra taşınmazın değerini kendi kıymet takdir komisyonuna tespit ettirir ve maliki uzlaşma görüşmesine çağırır. Uzlaşma sağlanırsa devir tapuda yapılır. Sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.

Bu davada mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır ve bedeli belirler. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11, bilirkişinin dikkate alacağı ölçütleri sayar:

• Taşınmazın cinsi, yüzölçümü, kıymetini etkileyen bütün nitelik ve unsurlar
• Arazilerde net gelir yöntemi (o yörede ekilen ürünler ve verim üzerinden)
• Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda resmi birim fiyatlar ve yıpranma payı
• Vergi beyanı, resmi kayıtlar ve taşınmazın mevkii

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde taşınmazın arsa veya arazi niteliğinde olması önem taşır. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda net gelir yöntemi, arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınır. Taşınmazın hukuki ve fiili özellikleri bilirkişi incelemesinde ayrıca değerlendirilir.

İşleme itiraz: otuz gün

Malik, kamulaştırma işlemine karşı 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. Tebligat yapılamayan hâllerde süre, tebligat yerine geçen ilandan itibaren işlemeye başlar. Sürenin hesabında tebligatın usulüne uygun olup olmadığı ve somut olaya ilişkin diğer koşullar ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Malik, taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delillerini sunabilir, bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve bedele ilişkin kanun yollarına başvurabilir. Bedelin değerlendirilmesinde taşınmazın niteliğine göre emsal satışlar, net gelir, yapı değeri ve Kanun’da öngörülen diğer ölçütler dikkate alınır.

Kamulaştırmasız el atma

İdarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi olmaksızın taşınmaza fiilen müdahale etmesi, fiili kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilir. Müdahalenin niteliğine göre el atmanın önlenmesi, taşınmaz bedelinin tahsili ve koşulları bulunuyorsa ecrimisil talepleri gündeme gelebilir. Bedel talep edilen davalarda taşınmazın değeri, uygulanacak mevzuat ve yerleşik içtihatlar çerçevesinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir.

Hukuki el atmada ise taşınmaza fiilen müdahale edilmemesine rağmen, uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılması nedeniyle malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkileri uzun süre kısıtlanabilir. Fiili el atma ile hukuki el atma farklı hukuki esaslara tabidir. Hukuki el atma uyuşmazlıklarında başvuru yolu, görevli yargı mercii ve ileri sürülebilecek talepler; planın durumu, kısıtlamanın süresi, uyuşmazlığın niteliği ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Acele kamulaştırma

2942 sayılı Kanun’un 27. maddesinde öngörülen hâllerde acele kamulaştırma yoluna başvurulabilir. İdarenin istemi üzerine mahkemece taşınmazın değeri bilirkişi aracılığıyla tespit edilir; belirlenen bedelin malik adına bankaya yatırılması üzerine taşınmaza el konulabilir. Acele el koyma kararı, olağan kamulaştırma işlemlerinin ve nihai kamulaştırma bedelinin belirlenmesi sürecinin tamamlandığı anlamına gelmez.

Genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosyada tebligat tarihleri ve idari işlemler ayrıca incelenmelidir.