İmar Hukuku ve Plan İtirazları

İmar planı kullanım ve yapılaşma koşullarını belirler

Tapu kaydı taşınmazın mülkiyet durumunu gösterirken, taşınmaz üzerindeki kullanım ve yapılaşma koşulları yürürlükteki imar planı, plan notları ve ilgili imar mevzuatına göre belirlenir. Kullanım kararı, emsal, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ve diğer yapılaşma koşulları bu kapsamda incelenir. Bu nedenle bir arsanın hukuki ve teknik değerlendirmesinde tapu kaydı ile birlikte imar durumu ve plan hükümlerinin de incelenmesi gerekir.

Plan itirazı: askı süresi kaçırılmamalı

İmar planları ve plan değişiklikleri bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde plana itiraz edilebilir. Belediye sınırları içindeki planlara yapılan itirazlar belediye meclisince, ilgili diğer hâllerde yetkili idarece değerlendirilir. Askı süresi içinde itiraz edilmemişse dava süresi kural olarak son ilan tarihini izleyen günden itibaren hesaplanır. Askı süresi içinde itiraz edilmişse dava süresinin hesabında idarenin cevabı veya İYUK m.11 uyarınca oluşan zımni ret tarihi dikkate alınır.

İmar planları bakımından kural olarak maliklere ayrı ayrı bireysel tebligat yapılması yerine kanunda öngörülen ilan usulü uygulanır. Planlar ilgili idarenin ilan yerlerinde ve internet sayfasında bir ay süreyle ilan edilir. Plan değişikliklerinde ayrıca askı bilgisinin ilgili muhtarlıkta duyurulması ve değişiklik alanında bilgilendirme yapılması öngörülmüştür. Bu nedenle taşınmazın bulunduğu bölgeye ilişkin plan ilanlarının takip edilmesi önem taşır.

Ruhsat ve yapı işlemleri

İmar uyuşmazlıklarının ikinci büyük kümesi yapı sürecinde çıkar:

Ruhsat başvurusunun reddi veya sürüncemede bırakılması
Yapı tatil tutanağı düzenlenmesi ve inşaatın mühürlenmesi
Yıkım kararı ve 3194 sayılı Kanun m. 32 uygulaması
İmar para cezaları (m. 42), ceza miktarının hesabına itiraz
Yapı kullanma izni (iskan) verilmemesi

Ruhsat, yapı tatil tutanağı, mühürleme ve yıkım gibi işlemler idari işlem niteliğindedir ve bunlara karşı açılacak iptal davaları idari yargıda görülür. İmar para cezalarında ise görevli yargı mercii, para cezasının tek başına mı yoksa aynı işlem kapsamında verilen yıkım veya başka bir idari işlemle birlikte mi dava konusu edildiğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Koşullarının bulunması hâlinde yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.

Kısıtlılık ve terk uyuşmazlıkları

Taşınmazın bir kısmının yolda, yeşil alanda veya kamu tesisi alanında kalması, malik için iki ayrı sorun doğurur: kullanılabilir alanın azalması ve kamulaştırma yapılmadan sürüncemede kalan kısıtlılık. Bu konu, kamulaştırma sayfasında ayrıntılı anlatılmıştır.

Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi de sık uyuşmazlık konusudur: imar uygulaması sırasında taşınmazdan kamu alanları için yapılan kesintinin oranı ve hangi taşınmazlardan alındığı denetlenebilir bir konudur.

Süreler tablosu

İşlem	Süre
İmar planına itiraz	Askı süresi içinde (bir ay)
İdari işlemin iptali davası	Kural olarak altmış gün
İmar para cezasına itiraz	Tebliğden itibaren, kanunda öngörülen sürede

Süreler işlemin türüne göre değişebilir; her dosyada tebliğ tarihi ve işlem türü ayrıca incelenmelidir. Kesinleşen imar planları ve parselasyon planları bakımından 3194 sayılı İmar Kanunu m.8’de kesinleşme tarihinden itibaren beş yıllık üst süre de öngörülmüştür; ayrıca plana dayalı bir uygulama işlemi üzerine dayanak imar planının dava konusu edilmesi imkânı somut olayın tarihine göre ayrıca değerlendirilir. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.

SIKÇA SORULANLAR

Bu alanda en çok sorulanlar

İmar planı değişikliğinden nasıl haberdar olurum?

İmar planları ve plan değişiklikleri ilgili idarenin ilan yerlerinde ve internet sayfasında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilir. Plan değişikliklerine ilişkin askı bilgisi ayrıca ilgili muhtarlıkta duyurulur ve değişiklik alanında kanunda öngörülen şekilde bilgilendirme yapılır. Kural olarak maliklere ayrıca bireysel tebligat yapılmadığından ilgili idarenin plan ilanlarının takip edilmesi önemlidir.

Yapı tatil tutanağı düzenlendi, inşaat durdu. Ne yapmalıyım?

Yapı tatil tutanağı bir idari işlemdir ve dava süresi işlemeye başlar. Öncelikle tutanakta belirtilen aykırılığın gerçekten mevcut olup olmadığı, ruhsat ve eklerine göre değerlendirilir. Aykırılık giderilebilir nitelikteyse süresi içinde giderilmesi, giderilemiyorsa işleme karşı yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılması gündeme gelir. Yıkım kararı uygulandıktan sonra alınan iptal kararı yapıyı geri getirmez, bu yüzden hız belirleyicidir.

İmar planı askıya çıktı, ne yapmalıyım?

Plan bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde yetkili idareye yazılı itirazda bulunulabilir. Askı süresi içinde itiraz etmek dava açmanın zorunlu ön şartı değildir. İtiraz yapılması hâlinde ise dava açma süresi, idarenin verdiği cevap veya İYUK m.11 uyarınca oluşan zımni ret tarihi dikkate alınarak hesaplanır. Bu nedenle askı, itiraz ve cevap tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

Yapı tatil tutanağı düzenlendi, ne olur?

Yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı mühürlenerek inşaat durdurulur ve tutanak yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı sahibi, kural olarak bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını isteyebilir. Ancak idare aykırılığın ruhsata bağlanamayacağını veya giderilemeyeceğini tespit ederse bir aylık süre beklenmeden de yıkım süreci işletilebilir. İmar mevzuatına aykırılık nedeniyle 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesi kapsamında ayrıca idari para cezası uygulanması da gündeme gelebilir.

Sorunuz burada yoksaİletişim