Dava şartı arabuluculuk: Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Dava ne işe yarar
Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse ve paydaşlar ne kullanım ne de satış konusunda anlaşabiliyorsa, ortaklığın giderilmesi davası bu kilidi açar. Dava herhangi bir paydaş tarafından, diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Davada bütün paydaşların yer alması gerekir. Eksik paydaş bulunması hâlinde taraf teşkili tamamlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez.
Dava iki sonuçtan birine varır:
Aynen taksim. Taşınmaz fiilen bölünebiliyor ve bölündüğünde önemli bir değer kaybı olmuyorsa, paydaşlara ayrı ayrı parseller düşecek şekilde bölünür. Arsalarda bu yol, imar mevzuatının izin verdiği asgari parsel büyüklüğü ve ifraz şartlarına bağlıdır. Değer farkı oluşuyorsa aradaki fark para ile denkleştirilir.
Satış suretiyle paylaştırma. Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış, mahkemece görevlendirilen satış memuru tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre gerçekleştirilir. Satış bedeli, ilgili giderler düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Açık artırmaya dair bilinmesi gerekenler
Satış kural olarak açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Ancak 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel usul bir defaya mahsus uygulanır. Diğer hâllerde satışın kimlerin katılımına açık olacağı ve artırma koşulları İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle dava açılmadan önce:
- Paydaşlar arasında anlaşmalı satış veya pay devri denenmelidir.
- Aynen taksim ihtimali varsa, bunu destekleyen imar ve ifraz bilgileri baştan dosyaya konmalıdır.
- Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda, kanuni koşulların bulunması hâlinde kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaşma imkânı da değerlendirilmelidir.
Kira ve kullanım uyuşmazlıkları
Paydaşlardan biri taşınmazın tamamını kullanıyor, diğerleri kullanamıyorsa, ortaklığın giderilmesinden bağımsız olarak ecrimisil talebi gündeme gelir. Ecrimisil talebi ile ortaklığın giderilmesi talebi farklı görev ve hukuki esaslara tabi olduğundan ayrı yargılamalara konu olabilir; ayrıntı: ecrimisil ve el atmanın önlenmesi.
Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı)
Miras ortaklığına dâhil taşınmazlarda, paylaşmaya kadar mirasçılar tereke üzerinde elbirliği hâlinde hak sahibidir. Bu taşınmazlar bakımından da ortaklığın giderilmesi istenebilir ve bütün mirasçıların davada yer alması gerekir. Aynen paylaşmanın mümkün olmaması hâlinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Terekede birden fazla taşınmaz bulunması hâlinde bunların birlikte değerlendirilip değerlendirilemeyeceği somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Masraf ve süre
Yargılama giderleri ve satış masrafları, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Davayı açan paydaş, sırf davayı açtığı için masrafın tamamını üstlenmez. Süre; paydaş sayısına, tebligatların tamamlanmasına, keşif ve bilirkişi raporuna göre değişir. Yurt dışında yaşayan veya adresi bilinmeyen paydaş varsa tebligat aşaması dosyanın en uzun kısmı olur.
Genel bilgilendirme amaçlı bir metindir; taşınmazın niteliğine göre süreç değişir.
Bu alanda en çok sorulanlar
Ortaklığın giderilmesi davasını tek bir paydaş açabilir mi?
Satış kararı verilirse taşınmazı ben alabilir miyim?
Aynen taksim hangi hallerde mümkün olur?
Davayı tek başıma açabilir miyim?
Sorunuz burada yoksaİletişim