Miras kalan bir arsada üç kardeş var, ama üçü de üzerinde anlaşamıyor: biri satmak istiyor, biri elinde tutmak istiyor, üçüncüsü ise kimseyle konuşmuyor. Ya da yıllar önce ortak alınan bir tarla, zaman içinde mirasla birlikte paydaş sayısı çoğalmış ve artık kimin kiminle ne konuşacağı belli değil. Bu tür durumlarda taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmenin hukuki yolu, ortaklığın giderilmesi (halk arasında izale-i şuyu olarak da bilinir) davasıdır. Bu yazıda davanın hangi aşamalardan geçtiğini, hangi mahkemede açıldığını ve sonunda taşınmazın nasıl paylaşıldığını anlatıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi paylı mülkiyette olduğu gibi, koşulları çerçevesinde miras ortaklığındaki elbirliği mülkiyetinde de gündeme gelir. Paylı mülkiyetin devamı zorunluluğu ve TMK m.698’deki uygun olmayan zamanda paylaşma istememe kuralı gözetilir. Taşınmazlarda ortaklığı sürdürme sözleşmesi resmî şekle tabidir; paylaşmayı isteme hakkı en çok on yıl sınırlandırılabilir.
Uygulamada paydaşlar önce aralarında anlaşmayı dener. Anlaşma sağlanabiliyorsa taşınmaz tapuda rızaen taksim yoluyla paylaşılır ve dava gerekmez. Anlaşma sağlanamıyorsa tek yol mahkemedir, çünkü hiçbir paydaş diğerlerini kendi isteğiyle bir paylaşma biçimine zorlayamaz.
Bu davayı, taşınmazdaki payı ne kadar küçük olursa olsun herhangi bir paydaş açabilir; pay oranı dava açma hakkını etkilemez. Davalı taraf ise davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlardır, hepsinin davada yer alması gerekir.
Dava Açmadan Önce: Arabuluculuk Artık Zorunlu
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesinden kaynaklanır. Maddede, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar açıkça sayılmıştır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınarak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk tamamlanmış fakat son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verir. Bu sürede eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verilir. Dava şartı 1 Eylül 2023’ten sonra açılan davalar için uygulanır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; bu görev HMK m.4/1-b’de düzenlenmiştir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu yetki, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca kesin yetkidir; çünkü dava, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir davadır. Taraflar sözleşmeyle başka bir yeri yetkili kılamaz, dava başka bir yerde açılmışsa mahkeme bunu kendiliğinden gözetir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa, bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için tek dava açılabilir.
Dava Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi davası, sırasıyla şu aşamalardan geçer:
- Arabuluculuğa başvuru. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa son tutanak alınır.
- Dava dilekçesinin hazırlanması. Dilekçede taşınmazın tapu bilgileri, tüm paydaşların kimlik bilgileri ve talep edilen paylaşma biçimi (aynen taksim veya satış) yer alır.
- Tarafların davaya çağrılması. Davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir ve kendilerine tebligat yapılır.
- Güncel kayıtların getirtilmesi. Tapu kaydı, varsa mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları mahkemece istenir.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; bilirkişi, taşınmazın fiilen bölünüp bölünemeyeceğini, imar durumunu ve değerini raporlar.
- Paylaşma biçimine karar verilmesi. Mahkeme, bilirkişi raporu ve tarafların taleplerine göre aynen taksime veya satışa karar verir.
- Kararın kesinleşmesi ve infazı. Karar kesinleştikten sonra aynen taksim tapuda tescil edilir; satış kararı verilmişse satış işlemleri başlar.
Davanın ne kadar süreceği; paydaş sayısına, mirasçıların tespitinin ne kadar zaman aldığına, tebligat işlemlerine, keşif ve bilirkişi incelemesinin yoğunluğuna ve varsa istinaf sürecine göre değişir. Bu nedenle somut bir süre vermek yanıltıcı olur; her dosyanın kendine özgü bir zaman çizelgesi vardır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Paylaşmanın nasıl yapılacağı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre paylaşma, malın aynen bölünmesi ya da pazarlıkla veya artırmayla satılıp bedelinin bölüştürülmesi biçiminde olur.
Taraflar paylaşma biçiminde anlaşamazsa, paydaşlardan birinin talebi üzerine hakim taşınmazı aynen bölmeye karar verebilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
Ancak aynen bölme talebi durum ve koşullara uygun değilse, özellikle taşınmaz önemli bir değer kaybı olmadan bölünemiyorsa, mahkeme açık artırmayla satışa hükmeder. Küçük bir arsanın imar durumu bölünmeye elverişli değilse ya da bina niteliğindeki bir taşınmaz fiilen ikiye bölünemiyorsa, uygulamada genellikle bu ikinci yol işletilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilmesi için ise tüm paydaşların rızası aranır.
Satış Yoluyla Giderilmede Süreç
Görevli mahkeme HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Satış için hâkim HMK m.322/2 uyarınca bir memur görevlendirir ve İİK satış hükümleri uygulanır. Net satış bedeli, paylar ve mirasçılık durumu gözetilerek dağıtılır; muhdesatın aidiyeti ile haciz, rehin ve intifa gibi haklar gerektiğinde dağılımı etkiler. Artırma elektronik satış portalında yapılır; teminat ve katılım koşulları İİK hükümleri ve satış ilanından kontrol edilir.
Ortaklığın giderilmesi kararının uygulanması kapsamında cebrî artırmayla yapılan satışta kanuni önalım hakkı kullanılamaz. Paydaş, taşınmazı edinmek istiyorsa artırmaya katılarak teklif verebilir; paydaş olmak ihalede yasal öncelik sağlamaz. Kanuni önalım, payın üçüncü kişiye olağan satışıyla ilgili ayrı bir kurumdur.
Hisseli Taşınmazlarda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmazların çoğu, miras yoluyla veya birlikte satın alma yoluyla oluşmuş hisseli (paylı) mülklerdir. Hisseli bir taşınmazla ilgili işlem yapmadan önce tapu kaydındaki pay durumunu ve varsa üzerindeki takyidatları incelemek, ileride ortaklığın giderilmesi ihtiyacını öngörmek açısından önemlidir; bu konudaki genel dikkat noktalarını hisseli tapuda arsa alırken dikkat edilecekler yazımızda ayrıca ele aldık.
Sıkça Sorulan Sorular
Paydaşlardan biri davaya rıza göstermezse dava açılamaz mı? Hayır. Ortaklığın giderilmesi davası, diğer paydaşların rızası aranmaksızın açılabilir. Davalı paydaşların rızası, yalnızca satışın paydaşlar arasında (üçüncü kişilere kapalı) yapılması gibi belirli seçeneklerde aranır; davanın açılması veya sürmesi bu rızaya bağlı değildir.
Aynen taksim ile satış arasında hangisi önceliklidir? Kanun aynen taksimi ilke olarak önceler, ancak bunun mümkün olması ve taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünebilmesi gerekir. Bölünme mümkün değilse veya koşullara uygun görülmezse mahkeme satışa karar verir.
Arabuluculuk her ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında zorunlu mudur? 1 Eylül 2023'ten sonra açılacak taşınır ve taşınmaz paylaştırma ile ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Bu tarihten önce açılmış davalar bu şarttan etkilenmez.
Satış bedelini kim, hangi orana göre paylaşır? Satış mahkemenin görevlendirdiği satış memuru eliyle yürütülür. Net bedelde paylar ve mirasçılık durumu esas alınır; muhdesatın aidiyeti, haciz, rehin ve intifa gibi haklar gerektiğinde dağılımı etkiler.
Ortaklığın giderilmesi davası ile tapu iptali davası aynı şey midir? Hayır, ikisi farklı davalardır. Ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki ortaklığı sona erdirmeyi amaçlar. Tapu kaydının hatalı, hileli veya usulsüz oluştuğu iddia ediliyorsa konu tapu iptali ve tescil davası kapsamına girer; bazı dosyalarda iki dava birbirini takip edebilir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, madde 698, 699, 700
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, madde 12
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, madde 18/B (7445 sayılı Kanun madde 37 ile eklenmiştir)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, satışa ilişkin hükümler
Ortaklığın giderilmesi süreciyle ilgili somut bir dosyanız varsa, taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu her dosyada farklı sonuçlar doğurabilir; bu nedenle ortaklığın giderilmesi alanında bir değerlendirme yaptırmanız faydalı olur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuz için bir avukatla görüşmenizi öneririz.
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu).