Ortaklığın Giderilmesinde Satış Aşaması Nasıl İşler

Ortaklığın giderilmesi davasında kararın çıkması, işin bitmesi değil ikinci yarının başlaması demektir. Paydaşların çoğu asıl kaybı bu ikinci yarıda, satış aşamasında verir: kıymet takdirine itiraz edilmez, artırma takip edilmez ve taşınmaz gerçek değerinin altında el değiştirir.

Bu yazı, satış kararından paranın dağıtımına kadar olan kısmı anlatıyor. Davanın kendisi için: ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu).

Önce aynen taksim denenir

Mahkeme doğrudan satışa karar vermez. Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca paylaşma, önce aynen bölüşme yoluyla değerlendirilir. Aynen taksim; taşınmazın bölünebilir olmasına, bölünen parçaların bağımsız kullanılabilmesine ve bölünmenin önemli bir değer kaybına yol açmamasına bağlıdır.

Arsalarda bu değerlendirme imar mevzuatına takılır: asgari ifraz şartları, yola cephe zorunluluğu ve parsel büyüklüğü. Küçük bir parselin çok sayıda paydaş arasında bölünmesi çoğu zaman mümkün olmaz. Parçalar arasındaki değer farkı para ile denkleştirilebiliyorsa aynen taksim yine gündeme gelir.

Aynen taksim isteyen paydaş talebini açıkça belirtmelidir. Bölünmenin imar ve diğer mevzuata uygunluğu mahkemece araştırılır; önceden imar belgesi sunulmaması talebi kendiliğinden geçersiz kılmaz.

Satış kararı ve kesinleşme

Aynen taksim mümkün görülmezse mahkeme satış suretiyle paylaştırmaya karar verir. Satış işlemi, kararın kesinleşmesinden sonra başlar; kanun yoluna başvurulmuşsa bu süre uzar.

Satış, mahkemenin HMK m.322/2 uyarınca görevlendirdiği satış memuru eliyle, İİK satış hükümlerine göre yürütülür.

Kıymet takdiri: en kritik aşama

Bilirkişi kıymet takdiri yapar; rapor taraflara tebliğ edilir. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde ilgili sulh hukuk mahkemesine yapılmalıdır. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılmalıdır; aksi hâlde İİK m.128/a uyarınca şikâyet kesin olarak reddedilir. Süresinde itiraz edilmeyen bedel, sırf düşük olduğu iddiasıyla ihalenin feshi aşamasında yeniden tartışılamaz; usulsüz tebligat gibi ayrı sebepler saklıdır. Yeniden kıymet takdirinde iki yıllık kural ve doğal afet veya önemli imar değişikliği gibi istisnalar gözetilir.

Bu aşama neden kritik: açık artırmada teklifler bu bedel üzerinden şekillenir. Düşük belirlenmiş bir muhammen bedel, taşınmazın piyasa değerinin altında satılmasının en yaygın sebebidir. Rapor tebliğ edildiğinde yapılacaklar:

• Raporda kullanılan emsal satışlar doğru mu, aynı bölgede ve benzer nitelikte mi
• Taşınmazın imar durumu, yola cephesi, konumu doğru yansıtılmış mı
• Yapı, ağaç ve eklentiler uygun yöntemle, mükerrer hesap yapılmadan değerlendirilmiş mi
• Yeniden kıymet takdirinde iki yıllık kural ve doğal afet veya önemli imar değişikliği istisnaları

İtirazda raporun yöntem ve karşılaştırma hataları somutlaştırılmalıdır. Uygun emsal sunmak yararlıdır; alternatif emsal sunulması her itirazın zorunlu geçerlilik şartı değildir.

Açık artırma

Satış ilanında taşınmazın nitelikleri, muhammen bedel, elektronik artırmanın başlangıç ve bitiş zamanları ile katılım koşulları yer alır. Teminat ve kanuni istisnalar ilanla birlikte incelenir.

Paraya çevirme aşamasında bilinmesi gerekenler:

Paydaş da artırmaya katılabilir. Uygulamada en sık sorulan soru budur. Paydaş olmak, üçüncü kişilere karşı yasal bir öncelik hakkı vermez; taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir. Taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaşın artırmaya hazırlıklı gelmesi, teminatını ve finansmanını önceden ayarlaması gerekir.

Artırma elektronik ortamda yapılır. Artırma UYAP’a entegre elektronik satış portalında yapılır. Teklif verme süresi kural olarak yedi gündür; ilan edilen başlangıç ve bitiş saatleri ile kanuni uzama koşulları izlenir. Ayrı bir fiziki artırma günü bulunduğu varsayılmamalıdır.

Kiracı ve sınırlı ayni haklar. Taşınmaz üzerinde kira ilişkisi, intifa veya geçit hakkı gibi yükler varsa bunların satışa etkisi ilanda gösterilir; alıcı bu yüklerle birlikte devralabilir.

İhalenin feshi

Ortaklığın giderilmesi satışında ihalenin feshi, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesinden istenir. Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi günlük süre uygulanır. Satış ilanının tebliğ edilmemesi, esaslı nitelik hatası veya fesadın sonradan öğrenilmesi gibi m.134’teki hâllerde öğrenme tarihi ile ihale yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilanından başlayan en çok bir yıllık üst sınır ayrıca değerlendirilir; başvuru hakkı ve diğer usul koşulları da aranır.

İhalenin feshi süreye ve özel usul koşullarına tabidir. İlanın tebliğ edilmemesi veya kanunda sayılan hususların sonradan öğrenilmesi gibi özel hâller ayrıca incelenmelidir; ihale sonrasında hiçbir başvuru imkânı kalmadığı söylenemez.

Paranın paylaştırılması

Satış, mahkemenin görevlendirdiği satış memuru eliyle İİK hükümlerine göre yürütülür. Net bedel pay ve mirasçılık durumuna göre dağıtılır; bir paydaşa ait olduğu kabul veya tespit edilen muhdesatın değeri ile rehin, haciz ve intifa hakları ayrıca gözetilir. Ecrimisil alacağı satış bedelinden kendiliğinden mahsup edilmez.

Dikkat edilecek noktalar:

• Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, bu alacaklar sıraya göre bedelden karşılanır.
• Bir paydaşın payı haczedilmişse, ona düşen kısım alacaklıya ödenir.
• Miras yoluyla gelen taşınmazlarda paydaşlık mirasçılık belgesine göre belirlenir; belgede değişiklik olması dağıtımı etkiler.
• Paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanmışsa, ecrimisil talebi bu davadan ayrı yürütülür; satış bedelinden kendiliğinden mahsup edilmez.

Satışa gelmeden çözmenin yolları

Açık artırmanın en çok eleştirilen yönü, taşınmazın piyasa değerinin altında satılabilmesidir. Dava açılmadan veya satış aşamasına gelmeden denenebilecekler:

1. Paydaşlar arası pay devri: Taşınmazı isteyen paydaş diğerlerinin payını satın alabilir.
2. Anlaşmalı satış: Paydaşlar fiyat ve koşulları birlikte belirleyebilir; daha yüksek bedel garanti değildir.
3. Kat mülkiyetiyle paylaşım: Yapı ve bağımsız bölümler kanuni koşullara uygunsa değerlendirilir.
4. Geçerli paylaşma veya kullanım anlaşması: Fiilî kullanımı yazıya geçirmek tek başına ifraz veya bağımsız tapu mülkiyeti sağlamaz; şekil ve tescil koşulları ayrıca aranır.

Anlaşma seçenekleri dava öncesi arabuluculukta da değerlendirilebilir. Hangi yolun ekonomik olarak uygun olduğu taşınmazın niteliği, teklif koşulları ve tarafların durumuna göre değişir.

Sıkça sorulan sorular

Satış kararı çıktı, taşınmazı ben almak istiyorum. Ne yapmalıyım? Artırmaya katılıp teklif verebilirsiniz. Paydaş olmanız öncelik sağlamaz, en yüksek teklifi veren alır. Bu nedenle satış ilanını, teminat tutarını ve artırma takvimini önceden takip etmek gerekir.

Kıymet takdiri düşük geldi, satışı durdurabilir miyim? Kıymet takdirine ilişkin şikâyet, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde ilgili sulh hukuk mahkemesine yapılmalıdır. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücret mahkeme veznesine yatırılmalıdır; aksi hâlde İİK m.128/a uyarınca şikâyet kesin olarak reddedilir. Süresinde itiraz edilmeyen bedel, sırf düşük olduğu iddiasıyla ihalenin feshi aşamasında yeniden tartışılamaz; usulsüz tebligat gibi ayrı sebepler saklıdır. Yeniden kıymet takdirinde iki yıllık kural ve doğal afet veya önemli imar değişikliği gibi istisnalar gözetilir.

Davadan vazgeçebilir miyim? Davayı açan paydaş, diğer paydaşlarla anlaşma sağlanırsa davadan feragat edebilir veya taraflar sulh olabilir. Ancak diğer paydaşlardan biri davaya devam etmek isterse süreç devam eder.

Paydaşlardan birine ulaşılamıyor, dava düşer mi? Paydaşa ulaşılamaması tek başına davayı düşürmez. Önce kanundaki adres araştırması ve tebligat yolları uygulanır; ancak koşulları oluşursa ilanen tebligata gidilir. Yurt dışındaki taraflar için tebligat usulü ayrıca gözetilir.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 698-700 (paylaşma istemi ve paylaşma biçimi), m. 642 (mirasta paylaşma)
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, taşınmaz satışına ilişkin hükümler (kıymet takdiri, artırma ilanı, ihalenin feshi)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12 (taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki)
• 3194 sayılı İmar Kanunu, m. 15-16 (ifraz ve tevhit şartları)

İlgili mevzuat ve karar bağlantıları

• 2004 sayılı Kanun, m.111/b; 2004 sayılı Kanun, m.134; 2004 sayılı Kanun, m.128/a, 134
• 6100 sayılı Kanun, m.322/2; 6100 sayılı Kanun, m.322
• Yargıtay: ortaklığın giderilmesi satışında görevli mahkeme
• 4721 sayılı Kanun, m.689, 699; 4721 sayılı Kanun, m.700
• 3194 sayılı Kanun, m.15–16
• Yargıtay: muhdesat bedelinin paylaştırılması