Arsa Geliştirme

Bu alanda ne yapıyoruz

Arsa geliştirme dosyalarında hukuki iş, uyuşmazlık çıkmadan önce yapılan iştir: taşınmazın alım öncesi incelenmesi, imar durumunun okunması, hisse yapısının çözülmesi ve seçilen geliştirme modelinin sözleşmeye doğru yazılması. Bu alanda dava vekilliğinden çok danışmanlık yürütülür ve iş şu başlıklarda toplanır:

• Alım öncesi hukuki inceleme (due diligence) ve yazılı rapor
• Hisseli tapu ve arsa payı yapılarının analizi
• İmar durumu, plan notları ve kısıtlılık incelemesi
• İfraz, tevhid, yola terk ve 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18 uygulamalarının hukuki takibi
• Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı modellerinde sözleşme kurgusu

Kapora vermeden önce: alım incelemesi

Satış görüşmesinde "imarlı" denen arsanın plandaki karşılığı çoğu zaman farklıdır. İnceleme, tapu kaydındaki şerh, haciz ve ipoteklerle başlar; imar durum belgesi, plan notları, kadastro paftası ve varsa askıdaki plan değişiklikleriyle devam eder. Bakılan asgari sorular şunlardır: parsel hangi kullanıma ayrılmış, yapılaşma koşulları ne, kamu alanına ayrılan kısım var mı, DOP kesintisi yapılmış mı yoksa yapılacak mı, parsel yapılaşmaya elverişli büyüklükte mi.

İnceleme sonucu yazılı bir rapora bağlanır: taşınmazın hukuki yükleri, plandaki gerçek karşılığı, alım bedelini etkileyen riskler ve önerilen sözleşme yapısı. Kaporanın bu incelemeden önce ödenmesi, arsa dosyalarında en sık karşılaşılan geri dönülmez adımdır.

Hisseli tapu ve arsa payı yapıları

Arsa yatırımı çoğunlukla paylı mülkiyet üzerinden yürür ve pay sayısı arttıkça hem satış hem geliştirme kilitlenir. Alım öncesinde paydaşlar arasında yazılı veya fiili bir taksim bulunup bulunmadığı araştırılır; pay satın alan yatırımcıya karşı diğer paydaşların önalım hakkı baştan hesaplanır. Hisselerin tek elde toplanacağı projelerde devirlerin sıralaması, bedel ödeme düzeni ve anlaşmayan paydaş kalması ihtimalinde ortaklığın giderilmesi seçeneği birlikte planlanır.

Tarla vasfından imar parseline

Tarla vasıflı bir taşınmaz, imar planı kapsamına girse bile kendiliğinden yapılaşabilir arsaya dönüşmez; araya bir dizi idari işlem girer:

İmar planı bulunan alanlarda kural olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda, imar planına ve imar mevzuatına uygun olmak kaydıyla ifraz ve tevhid işlemleri yapılabilir. Bu işlemler yetkisine göre belediye encümeni veya il idare kurulu tarafından onaylanır ve gerekli tescil işlemleri tapu sicilinde gerçekleştirilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulamasında düzenleme ortaklık payı yüzde kırk beşi geçemez. Daha önce DOP’a konu alanlar için yapılan terk veya bağışlar ile önceki DOP kesintileri, yeni uygulamada mevzuattaki koşullar çerçevesinde ayrıca dikkate alınır. Parselasyon planında DOP oranının hesabı, tahsis ve dağıtım işlemleri ile oluşan imar parsellerinin mevzuata uygunluğu yargısal denetime tabidir. Parselasyon işlemine karşı koşulları bulunması hâlinde idari yargıda iptal davası açılabilir; bu konuyu imar hukuku sayfasında ayrıca ele aldık.

Geliştirme modelinin sözleşmeye yazılması

Uygulamada iki model öne çıkar: arsa sahibinin arsa payı devri karşılığında projeden bağımsız bölüm aldığı kat karşılığı ve satış gelirinin sözleşmede belirlenen oranda paylaşıldığı hasılat paylaşımı. Seçim bir risk dağılımı meselesidir: kat karşılığında teslim ve ayıp riski, hasılat paylaşımında satış fiyatı ve satış temposu riski öne çıkar.

Sözleşme kurgusunda belirleyici başlıklar şunlardır: pay devrinin zamanlaması (peşin devir yerine inşaat seviyesine bağlı kademeli devir), teminatlar, ruhsat alınamaması ihtimalinin paylaşımı, teslim tarihi ve gecikme yaptırımı, paylaşım tablosunun netliği. Arsa payı devri veya taşınmaz satış vaadi içeren sözleşmelerde kanunun öngördüğü resmî şekil şartlarına uyulması gerekir. Taşınmaz satış vaadi noterlikte düzenleme şeklinde yapılırken, taşınmaz mülkiyetinin devri tapu sicilinde gerçekleştirilir. Şekle aykırılığın hukuki sonuçları ise sözleşmenin niteliği, tarafların edimleri ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Sözleşmeden doğan teslim, ayıp ve gecikme uyuşmazlıklarını kat karşılığı inşaat sayfasında ayrıca ele aldık. Kat Karşılığı İnşaat.

Süreci ayrıntılı anlattığımız sayfa: Çalışma sürecimiz.