Bir gün elinize idarenin kamulaştırma kararını bildiren bir yazı ya da mahkemeden gelen bir davetiye ulaşır. Taşınmazınızın bedelinin ne olacağı, kimin tespit edeceği ve karara karşı hangi yola başvurabileceğiniz belirsiz görünür. Oysa kamulaştırma bedelinin tespiti, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda adım adım düzenlenmiş bir süreçtir ve her adımın kendi süresi vardır.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir
Kanun, idareye önce satın alma usulünü denemeyi öngörür (m. 8). İdare kendi bünyesinde kurduğu kıymet takdir komisyonuyla taşınmazın tahmini bedelini belirler, ancak bu bedeli malike bildirmeden taşınmazı pazarlıkla satın almak istediğini resmi taahhütlü yazıyla duyurur. Malik, yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde başvurursa pazarlık görüşmesi yapılır. Tahmini bedeli aşmayacak şekilde anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve bu tutanak, malikin ferağ beyanı ile tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. Kanunun 8. maddesi uyarınca satın alma veya trampa yoluyla tamamlanan kamulaştırmaya ya da bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Bu nedenle anlaşma tutanağı imzalanmadan önce bedel ve anlaşmanın sonuçları değerlendirilmelidir.
Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur ve bedelin tespitiyle taşınmazın idare adına tescilini ister (m. 10). Yani bedel tespiti dosyasını açan taraf malik değil idaredir; malik bu davada davalı konumundadır.
Mahkemedeki Süreç Adım Adım
Kanunun 10. maddesindeki akış şöyle özetlenebilir:
- İdare, gerekli belgelerle asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma günü belirler.
- Malike meşruhatlı davetiye çıkarılır; adresi bulunamayanlara ilanen tebligat yapılır. Davetiyede taşınmazın bilgileri, idarenin adı, dava hakkının süresi ve savunma ile delillerin on gün içinde yazılı bildirilmesi gerektiği yazar.
- İlk duruşmada hâkim tarafları bedelde anlaşmaya davet eder. Anlaşma olursa anlaşılan bedel kamulaştırma bedeli kabul edilir.
- Anlaşma olmazsa hâkim en geç on gün içinde keşif günü ve otuz gün sonrası için duruşma günü belirler. Keşif, bilirkişi kurulu ve mahalle muhtarı hazır bulunarak yapılır.
- Bilirkişiler raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Rapordaki eksikliklerin tamamlanması, belirsizliklerin açıklanması veya yeni bilirkişi atanması yönündeki talepler, raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkemeye sunulmalıdır. Talebin hazırlanması çok zor veya imkânsızsa ya da özel veya teknik bir çalışma gerektiriyorsa, aynı süre içinde başvurulması koşuluyla bir defaya mahsus ve en fazla iki haftalık ek süre verilebilir. İtirazların duruşmada da dinlenecek olması nedeniyle bu süreler göz ardı edilmemelidir.
- Hâkim, gerektiğinde on beş gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirir ve adil, hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.
Bilirkişi kurulu en az üç kişiden oluşur; kurulda taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans veya doktora yapmış bir uzman ya da lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması zorunludur (m. 15).
Bilirkişi Bedeli Nasıl Hesaplar
Bedel tespitinin esasları 11. maddede sayılmıştır. Bilirkişi kurulu, taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyen tüm nitelik ve unsurları, varsa vergi beyanını, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini ve değerleme standartlarına uygun gerekçeli bir rapor esasına dayanır. Bedel tespiti ve tescil davasında değerleme tarihi, idarenin mahkemeye başvurduğu tarihtir. Arsalarda bu tarihten önce gerçekleşmiş, özel amacı olmayan uygun emsal satışlar esas alınır; satış bedelleri değerleme tarihine uyarlanır ve taşınmazlar arasındaki farklılıklar gerekçeli olarak değerlendirilir. Yapılarda resmî birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı dikkate alınır. Arazilerde ise taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir hesaba girer.
Kanun iki yönde de sınır koyar. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanım şekillerinin getireceği kâr bedele yansıtılmaz. Taşınmaz kısmen kamulaştırılıyorsa m. 12 uyarınca, kamulaştırılmayan kısmın değerinde kamulaştırma nedeniyle bir eksilme veya artış olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.
Malikin Başvurabileceği Yollar
Malikin elinde birbirinden farklı üç ana yol vardır ve her biri ayrı bir konuya hizmet eder.
| Yol | Neyi hedefler | Süre |
|---|---|---|
| Bedel davasında savunma ve itiraz | Bilirkişi raporu ile mahkemenin tespit edeceği bedele karşı görüş bildirmek | Savunma ve deliller için davetiyenin tebliğinden itibaren on gün; bilirkişi raporuna ilişkin talepler için raporun tebliğinden itibaren iki hafta. HMK m.281’deki koşullarla ek süre verilebilir. |
| İdari yargıda iptal davası | Kamulaştırma işleminin kendisinin hukuka aykırılığı | Tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün (m. 14) |
| Adli yargıda düzeltim davası | Maddi hatalar | Tebligat veya ilan tarihinden itibaren otuz gün (m. 14) |
Burada sık yapılan hata, malikin kamulaştırma bedelini düşük bulmasıyla kamulaştırma işleminin hukuka aykırı olduğunu ileri sürmesinin aynı başvuru yoluna tabi olduğunu sanmaktır. Bedele itiraz, kamulaştırma bedelinin miktarına ilişkindir. Kamulaştırma kararının kendisine karşı ise yalnızca idari yargıda iptal davası açılabilir ve bunun için m. 14'te sayılan otuz günlük süre geçmeden dava açılması gerekir. Bu süre, mahkemenin yaptığı tebligattan ya da ilan tarihinden başlar. Davetiyede iptal davası açanların bunu belgelendirmemesi halinde işlemin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen bedel üzerinden tescil yapılacağı da belirtilir.
Bedel Yatırıldıktan Sonra Ne Olur
Hâkim bedeli tespit ettikten sonra idareye, bedeli mahkemenin belirleyeceği banka hesabına yatırması için on beş gün süre verir. Makbuz ibraz edildiğinde mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Tarafların bedele ilişkin kanun yollarına başvurma hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen bedel, hak sahibine ödenen tutardan düşük çıkarsa aradaki fark geri istenir. İdarenin ödeme yaptığı tarih ile geri ödeme yazısının hak sahibine tebliğ edildiği tarih arasındaki dönem için faiz alınmaz.
Kanunun güncel metnine göre bu fıkradaki "tescil hükmü kesin olup" ibaresi, Anayasa Mahkemesinin 12/2/2026 tarihli ve E.: 2025/190, K.: 2026/38 sayılı kararıyla iptal edilmiştir; karar Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 21/2/2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar uygulamanın nasıl şekilleneceği somut dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Kanun yoluna başvuru koşulları bulunuyorsa istinaf süresi, ilk derece mahkemesi kararının usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Temyize açık bölge adliye mahkemesi kararlarında temyiz süresi de kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. Her başvuru için ilgili kararın tebliğ tarihi dosyadan doğrulanmalıdır.
Tescilden sonra idare taşınmazın boşaltılmasını icra memurundan isteyebilir. İcra memuru, taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını içindekilere tebliğ eder; itiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz. Ekili arazilerde ise boşaltma kural olarak hasat sonuna bırakılır. Hasadın beklenmesi mümkün değilse idare, mahkemece belirlenen ekin bedelini karşılayarak boşaltma isteyebilir; ekin bedeli kamulaştırma bedelinde zaten hesaba katılmışsa ayrıca ödeme yapılmaz.
Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma bedeli kesinleştikten sonra beş yıl içinde idare, kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapmaz ya da taşınmazı kamu yararına bir ihtiyaca tahsis etmeyip olduğu gibi bırakırsa, mal sahibi veya mirasçıları bedeli, aldıkları günden işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir (m. 23). Bu hak, doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer. Yani geri alma hakkı da hak düşürücü süreye tabidir ve süreler geçtikten sonra eski malikler idareden hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz. Bu maddenin bazı özel kamulaştırma türlerinde uygulanmadığı da kanunda ayrıca belirtilmiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bedele razı olmazsam kamulaştırma durur mu? Hayır. Satın alma usulüyle anlaşma sağlanamazsa idare bedel tespiti için mahkemeye başvurur. Bedel konusundaki uyuşmazlık mahkemede çözülür; kamulaştırma kararının kendisi ise ancak idari yargıda iptal davasıyla sorgulanabilir.
Bedel davasında hangi mahkeme yetkilidir? Kanunun 10. maddesine göre taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi. Taşınmazın aynına ilişkin bu tür davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yere bağlıdır.
Davetiyeyi almadım, süre işlemiş sayılır mı? Davetiyeyi fiilen almamış olmak, tek başına dava açma süresinin başlamadığı anlamına gelmez; tebligatın kanuna uygun yapılıp yapılmadığı incelenmelidir. Gerekli adres araştırmasına rağmen adresi belirlenemeyen kişilere usulüne uygun ilanen tebligat yapılabilir. 2942 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki otuz günlük süre bakımından, mahkemenin tebligat yerine yaptığı ilan esas alınır; kamulaştırmayı duyuran her gazete veya internet ilanı bu nitelikte değildir. Tebligatın usulsüz olması veya başvuru mercii ve süresini göstermemesi hâlinde süre hesabı ayrıca değerlendirilmelidir.
Malikle idare arasında bedelde anlaşma olursa dava biter mi? Duruşmada tarafların bedelde anlaşması halinde hâkim, anlaşılan bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve bedelin yatırılmasına ilişkin işlemler yürütülür. Anlaşma, mahkemece tespit edilecek bedel yerine geçer.
Sonraki Adım
Kamulaştırma süreçlerinde en çok kaybettiren şey, sürelerin tebliğ tarihinden başlamasına rağmen belgelerin geç incelenmesidir. Elinize ulaşan davetiye, ilan veya tebligat evrakını, tarihleriyle birlikte saklamak ve dosyanız için hangi yolun uygun olduğunu bir hukukçuyla değerlendirmek yararlı olur. Konuyla ilgili genel çerçeve için kamulaştırma hukuku, idari yargıdaki iptal süreci için imar ve kamulaştırma işlemlerinde idari yargı süreci, taşınmazın tapu ve mülkiyet yönü için de gayrimenkul hukuku sayfalarına bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 8 (satın alma usulü ve pazarlık)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 10 (bedel tespiti davası ve usulü)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 11-12 (bedel tespitinin esasları, kısmen kamulaştırma)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 14-15 (dava hakkı ve süresi, bilirkişiler)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 20 (taşınmazın boşaltılması)
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, madde 23 (geri alma hakkı)
- Anayasa Mahkemesi, 12/2/2026 tarihli, E.2025/190, K.2026/38 sayılı karar: 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin sekizinci fıkrasındaki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresinin iptali; Resmî Gazete: 21/5/2026, sayı 33260; iptal hükmünün yürürlük tarihi: 21/2/2027.
- 7201 sayılı Tebligat Kanunu, madde 28
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma.
