Bir ilanda dört kişiden birinin hissesini almak, aynı arsayı tek başına almaktan çok daha ucuz görünebilir. Ancak tapuda "hisseli" yazan bir arsa, alıcıya taşınmazın belirli bir köşesini değil, bütünü üzerinde belli bir oranı verir. Bu fark satın alma sonrasında beklenmedik anlaşmazlıklara yol açabilir; hem satış öncesinde hem sonrasında dikkat edilmesi gereken noktalar vardır. Bu yazı pay satın alındıktan sonraki kullanım, yönetim ve önalım ilişkisine odaklanır. Satın alma öncesi belge ve risk kontrolleri için hisseli tapuda arsa alımı kontrol listesi incelenebilir.
Hisseli Tapu (Paylı Mülkiyet) Ne Anlama Gelir
Türk Medeni Kanunu'nun 688 ila 700. maddeleri arasında düzenlenen paylı mülkiyette, birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir taşınmaz üzerinde belli oranlarda pay sahibidir. Tapu kaydında her paydaşın payı kesirli olarak gösterilir (örneğin 1/4, 3/8 gibi). Paydaşlardan hiçbiri, taşınmazın somut bir bölümünün maliki değildir; herkes taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir.
Alınan Pay, Arsanın Belirli Bir Kısmını Değil Tamamını Kapsar
Satıcının tek başına belirli bir alanı kullandırma vaadi diğer paydaşların haklarını ortadan kaldırmaz. Bütün paydaşların geçerli kullanım anlaşması ise taraflarını bağlayabilir; kullanım, yararlanma ve yönetime ilişkin düzenlemenin sonradan paydaş olanları bağlaması bakımından tapuya şerh koşulları önemlidir. Böyle bir anlaşma bağımsız parsel mülkiyeti yaratmaz.
Payın Satışı Diğer Paydaşlarda Önalım Hakkı Doğurur
TMK m.732’ye göre payın mevcut paydaşlar dışındaki üçüncü kişiye satılması kanuni önalımı gündeme getirebilir. Satış için diğer paydaşların rızası gerekmez; ancak alıcıya karşı önalım davası açılabilir. Kanuni önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren geçerli üst süre dolmadan dava yoluyla kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üst süre bir yıl; bu tarihten önceki satışlarda iki yıldır. Bu iki sınırdan önce dolan esas alınır. Dava konusu payın hâkimce belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır. Rayiç bedel düzenlemesi daha önce açılmış davalara da uygulanır. Mevcut paydaşlar arasındaki satışta bu hak doğmaz. Cebrî artırmada önalım kullanılamaz; 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satış istisnası bakımından 25 Aralık 2025 öncesi ve sonrası ayrımı gözetilir.
Payın Devri, Yönetim ve İnşaat Kararları
Paydaş kendi payını kural olarak diğerlerinin rızası olmadan devredebilir ve rehnedebilir. Olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve taşınmazın tamamını etkileyen olağanüstü işler farklı karar kurallarına tabidir. Küçük onarımlar gibi olağan işleri her paydaş yapabilir; önemli yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğu, m.692 kapsamındaki işlerde ise kanundaki koşullarla bütün paydaşların kabulü aranır. Taşınmazın tamamını etkileyen arsa payı karşılığı inşaat projesiyle kişinin yalnız kendi payını devretmesi aynı işlem değildir. Tek bir pay almak, belirli bir alanda tek başına inşaat yapma yetkisi vermez.
Tapu Kaydında ve Taşınmazda Kontrol Edilmesi Gerekenler
Hisse satın almadan önce aşağıdaki noktaların tapu müdürlüğünden alınan güncel kayıtla ve ilgili belediyeden teyit edilmesi gerekir.
| Kontrol Noktası | Neden Önemli |
|---|---|
| Paydaşlar listesi ve pay oranları | Kiminle ortak olunacağı ve oybirliği gerektiren kararlarda kimlerin onayının aranacağı buradan görülür |
| İpotek, haciz veya tedbir şerhi | Satın alınacak payın üzerinde üçüncü kişi hakkı bulunup bulunmadığını gösterir |
| İmar durumu (belediyeden imar durum belgesi) | Arsanın hangi yoğunlukta ve amaçla yapılaşmaya uygun olduğunu, ifraz imkânı olup olmadığını gösterir |
| Paydaşlardan kısıtlı veya küçük olan var mı | Kısıtlı paydaş adına işlem yapılacaksa vesayet makamının izni gerekebilir |
| Fiili kullanım veya harici taksim anlaşması | Tapuya yansımayan sözlü düzenlerin bağlayıcılığı sınırlıdır, yazılı hale getirilmesi anlaşmazlığı azaltır |
Paydaşlar Anlaşamazsa: Ortaklığın Giderilmesi Davası
Paylı mülkiyetin devamını gerektiren hukuki bir engel bulunmadıkça paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir; TMK m.698’deki sınırlamalar gözetilir. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurulur. Aynen paylaşmanın imar ve diğer mevzuata uygunluğu araştırılır; mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuruyorsa satış gündeme gelir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kesin yetki mahkemece kendiliğinden gözetilir; karşı tarafın itirazı şart değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Hisseli tapuda arsanın belirli bir bölümünü satın alabilir miyim? Satıcının tek başına belirli bir alanı kullandırma vaadi diğer paydaşların haklarını ortadan kaldırmaz. Bütün paydaşların geçerli kullanım anlaşması ise taraflarını bağlayabilir; kullanım, yararlanma ve yönetime ilişkin düzenlemenin sonradan paydaş olanları bağlaması bakımından tapuya şerh koşulları önemlidir. Böyle bir anlaşma bağımsız parsel mülkiyeti yaratmaz.
Diğer paydaşlardan biri önalım hakkını kullanırsa ne olur? Dava koşulları oluşmuş ve hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri kesin sürede yatırılmışsa, payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilebilir. Bedel ve süre bakımından satış tarihi ile geçiş hükümleri incelenir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini tek başıma imzalayabilir miyim? Taşınmazın tamamını etkileyen inşaat projesi için TMK m.692’deki karar koşulları aranır. Kişinin kendi payını devretme hakkı, diğer paydaşların haklarına rağmen bütün arsada yapılaşma yetkisi vermez.
Paydaşlar arasında satış yapılırsa önalım hakkı doğar mı? Hayır. Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye yani mevcut paydaşlar dışında birine satılması hâlinde doğar. Paydaşın payını başka bir paydaşa satması bu hakkı doğurmaz.
Paydaşlar arsanın satışı konusunda hiç anlaşamazsa ne yapılabilir? Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kesin yetki mahkemece kendiliğinden gözetilir; karşı tarafın itirazı şart değildir. Aynen paylaşma ve satışın koşulları ayrıca incelenir.
Kaynaklar
- Türk Medeni Kanunu m. 688-700 (Paylı mülkiyet)
- Türk Medeni Kanunu m. 691 (Önemli yönetim işleri)
- Türk Medeni Kanunu m. 692 (Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar)
- Türk Medeni Kanunu m. 698 (Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı)
- Türk Medeni Kanunu m. 732 (Önalım hakkı sahibi)
- Türk Medeni Kanunu m. 733 (Önalım hakkını kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre)
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 (Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri üzerinden değerlendirilir. Uzmanlık alanı sayfası için Gayrimenkul Hukuku sayfasını, ortaklık uyuşmazlıkları için Ortaklığın Giderilmesi sayfasını, payın satışına itiraz için Önalım (Şüfa) Davası sayfasını, arsa üzerinde inşaat projeleri için Kat Karşılığı İnşaat sayfasını inceleyebilirsiniz.
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku.
