Kadastro ekibi bölgenizde çalışmasını tamamladığında düzenlenen tutanak, kadastro müdürlüğü ve muhtarlık ilan yerinde askıya çıkar. Tapunuzdaki bilgiyle tutanaktaki sınır veya yüzölçümü uyuşmuyorsa, ya da komşu parselin sınırının kendi taşınmazınıza taştığını düşünüyorsanız, bu ilanı fark etmeden geçirmek ciddi bir hak kaybına yol açabilir. Kanun, itiraz için kısa ve kesin bir süre tanır; süre geçtikten sonra aynı hakkı ileri sürmek çok daha güç bir yola dönüşür.
Kadastro Tespiti Nasıl İlan Edilir
Kadastro ekibi her taşınmaz için tespit tutanağı düzenler. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar, uygulanan belgelerin geçerliliğine ilişkin itiraz kadastro teknisyenliğine veya kadastro müdürlüğüne yapılabilir. Bir belgeye dayanmayan bu tür itirazlar incelenmez. Askı ilanı içinde kadastro mahkemesinde dava açma hakkı saklıdır. Tespitler, 3402 sayılı Kanun m.11 uyarınca otuz gün süreyle askıya çıkarılır.
Askı Süresi İçinde İtiraz: Kadastro Mahkemesinde Dava
Askı süresindeki dava, ilgili kadastro yargı çevresinde görev yapan kadastro mahkemesinde açılır. Mahkemenin yargı çevresi ve görev düzenlemesi kontrol edilerek dilekçe bu mahkemeye yöneltilmelidir. Otuz günlük süre içinde dava açılmazsa tespit o taşınmaz yönünden kesinleşir.
Dava açma hakkı yalnızca tespitte malik gösterilen kişiyle sınırlı değildir. Taşınmazın sınırdaşı, tapu sicilinde hak sahibi görünen kişi ve kendi görev alanını ilgilendiren kamu idareleri de tespite karşı bu süre içinde dava açabilir. Bu nedenle askı ilanını yalnızca kendi adınıza yapılan tespit için değil, komşu parsellerdeki tespitler için de takip etmekte fayda vardır.
Askı Süresi Geçtikten Sonra: On Yıllık Hak Düşürücü Süre
Tespit kesinleştikten sonra tamamen kapı kapanmış olmaz. Kadastro Kanunu'nun 12 nci maddesi, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak (örneğin daha önceki bir satış, miras veya kazandırıcı zamanaşımı iddiasına dayanılarak) tapu iptali ve tescil davası açılmasına, tutanağın kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık bir süreyle imkân tanır.
Bu noktada iki kavramı karıştırmamak gerekir: bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir. Aradaki fark uygulamada belirleyicidir:
| Özellik | Hak düşürücü süre (m.12) | Zamanaşımı |
|---|---|---|
| Durma / kesilme | Zamanaşımına ilişkin genel kurallar uygulanmaz; özel süre hükümleri saklıdır | Kanunda sayılan hâllerde vardır |
| Mahkemece dikkate alınma | Hakim tarafından resen gözetilir | Taraf ileri sürmezse dikkate alınmaz |
| Sürenin başlangıcı | Kadastro tutanağının kesinleştiği tarih | Alacağın türüne göre kanunda belirlenen tarih |
| Sürenin sonucu | Dava hakkı tamamen düşer | Alacak "eksik borç" haline gelir |
On yıllık hak düşürücü süre, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan talepler bakımından değerlendirilir. Kamu malı niteliğindeki taşınmazlarda özel mülkiyete konu olabilme ve özel kanun hükümleri ayrıca incelenmelidir; süre bütün kamu mallarına ayrım yapılmadan uygulanamaz.
Teknik Hata Düzeltmesi ve Düzeltmeye Karşı Dava
3402 sayılı Kanun m.41 kapsamındaki teknik düzeltmelerde m.12’deki on yıllık hak düşürücü süre aranmaz. Ancak yapılan düzeltme malik ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir; düzeltmenin kaldırılması için tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Teknik düzeltme yolu, esaslı bir mülkiyet uyuşmazlığının yerine geçmez.
Tapusuz Taşınmazlarda Tespit: Zilyetlik Yoluyla Kazanma
3402 sayılı Kanun m.14’e göre tapuda kayıtlı olmayan, özel mülkiyete elverişli taşınmazlarda en az yirmi yıllık çekişmesiz ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik araştırılır. Kırk dönüm sulu ve yüz dönüm kuru arazi sınırları aynı çalışma alanındaki bir veya birden çok taşınmazın toplamına ilişkindir. Özel kanun sınırlamaları ayrıca aranır. Zilyetlik belge, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispatlanabilir; böyle bir tespite karşı da askı süresinde kadastro mahkemesinde dava açılır.
Süreçte Hangi Aşamada Nereye Başvurulur
| Aşama | Süre | Başvuru yolu | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Tutanak sonrası belgeye dayalı itiraz | Kadastro ekibi çalışma alanındaki işlerini bitirinceye kadar | Kadastro teknisyenliği veya müdürlüğü | m.9–10 |
| Askı ilanında dava | 30 gün | İlgili kadastro mahkemesi | m.11, 24 |
| Kadastro öncesi sebebe dayalı mülkiyet davası | Kural olarak kesinleşmeden itibaren 10 yıl; özel hükümler saklı | Asliye hukuk mahkemesi | m.12 |
| Teknik hata düzeltmesi | m.12’deki on yıl aranmaz | Kadastro müdürlüğü | m.41 |
| Yapılan düzeltmenin kaldırılması | Düzeltmenin tebliğinden itibaren 30 gün | Sulh hukuk mahkemesi | m.41 |
Sıkça Sorulan Sorular
Askı ilanındaki 30 günlük süreyi kaçırdım, artık hiçbir hakkım kalmadı mı? Askı süresindeki basit itiraz hakkı sona erer ve tespit kesinleşir. Ancak kadastrodan önceki bir hukuki sebebe dayanıyorsanız, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre içinde tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.
Bulunduğum ilçede kadastro mahkemesi yok, dava nereye açılır? Dava, ilgili kadastro yargı çevresinde görev yapan kadastro mahkemesine yöneltilir. İlçede ayrı bir mahkeme bulunmaması doğrudan genel görevli asliye hukuk mahkemesinde dava açılacağı anlamına gelmez; yetkili kadastro mahkemesi ve varsa görevlendirme kontrol edilmelidir.
Tapumdaki yüzölçümü ile kadastro tutanağındaki yüzölçümü arasında küçük bir fark var, dava mı açmalıyım? 3402 sayılı Kanun m.41 kapsamındaki teknik düzeltmelerde m.12’deki on yıllık hak düşürücü süre aranmaz. Ancak yapılan düzeltme malik ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir; düzeltmenin kaldırılması için tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır. Teknik düzeltme yolu, esaslı bir mülkiyet uyuşmazlığının yerine geçmez.
On yıllık süre içinde açılan davada kime karşı dava açılır? Davalı, tespit sonucunda tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi veya kurumdur; taşınmaz sahipsiz kalmışsa ya da tespit Hazine adına yapılmışsa davalı Hazine olur. Her dosyanın kim aleyhine açılacağı, tapu kaydındaki güncel duruma göre belirlenir. Tapu kaydı üzerinde ayrıca bir uyuşmazlık riski varsa, sürecin başında tapu kaydına tedbir konulup konulamayacağının da değerlendirilmesi gerekir.
Bu süreç, genel olarak gayrimenkul hukuku kapsamındaki diğer tapu ve mülkiyet uyuşmazlıklarıyla da yakından ilişkilidir; her dosyanın kendi belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Kaynaklar
- 3402 sayılı Kadastro Kanunu, madde 10, 11, 12, 14 ve 41
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, madde 12
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku.
