Mirasçılardan biri satışa katılmak istemediğinde, önce mülkiyetin türü ve anlaşma seçenekleri belirlenir. Elbirliğinin paylı mülkiyete dönüşümü ve ortaklığın giderilmesi, farklı koşulları olan başvuru yollarıdır.
Önce mülkiyetin türü
Miras açıldığında terekedeki mallar mirasçılara elbirliği mülkiyeti ile geçer. Bu, paylı mülkiyetten farklıdır ve fark pratikte her şeyi belirler:
| Elbirliği mülkiyeti | Paylı mülkiyet | |
|---|---|---|
| Pay | Miras oranı vardır; belirli tereke malında bağımsız ayni pay yoktur | Tapuda oran olarak belirli |
| Tasarruf | Tüm ortakların birlikte hareketi gerekir | Paydaş kendi payını tek başına satabilir |
| Miras kaynağı | Kural olarak bu rejim doğar | Sonradan dönüştürülebilir |
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların miras oranları vardır; ancak her bir tereke malı üzerinde tek başına tasarruf edebilecekleri bağımsız ayni pay bulunmaz. Miras payının devri farklıdır: mirasçılar arasındaki sözleşme yazılı, üçüncü kişiyle yapılan sözleşme noterlikçe düzenleme şeklinde olmalıdır. Üçüncü kişi bu sözleşmeyle doğrudan taşınmaz mülkiyeti veya paylaşmaya katılma hakkı kazanmaz.
Yol 1: Herkes anlaşırsa
Anlaşmalı satış, fiyat ve koşulları birlikte belirleme imkânı sağlar. Mirasçıların tamamı tapu müdürlüğünde birlikte hareket ederek taşınmazı üçüncü bir kişiye satabilir. Bunun için:
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı): sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınır.
- İntikal işlemi: taşınmazın tapuda mirasçılar adına tescili.
- Mirasçılardan biri gelemeyecekse, taşınmaz satışına açık yetki içeren vekaletname.
- Veraset ve intikal vergisi ilişiği ile ilgili belgeler.
Serbest piyasada anlaşmalı satış, fiyat ve koşullar üzerinde ortak karar vermeyi sağlar; açık artırmadan her durumda daha yüksek bedel getireceği söylenemez.
Yol 2: Elbirliğini paylı mülkiyete çevirmek
Bir mirasçı dönüşüm talebinde bulunabilir. Sulh hâkimi diğer mirasçıları çağırarak itirazlarını bildirmeleri için süre verir. Elbirliğinin devamını haklı kılan bir itiraz veya süresinde açılmış paylaşma davası bulunup bulunmadığı TMK m.644’e göre değerlendirilerek karar verilir.
Dönüşüm gerçekleştiğinde her mirasçının payı tapuda oran olarak görünür hale gelir. Bunun sonucu şudur: artık her paydaş kendi payını tek başına satabilir. Ancak burada iki nokta gözden kaçmamalı:
Payı satın alan kişi belirli bir bölümü değil taşınmazın tamamı üzerindeki oranı alır. Üçüncü kişiye satışta kanuni önalım gündeme gelebilir.
Kanuni önalım hakkı, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren geçerli üst süre dolmadan dava yoluyla kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda üst süre bir yıl; bu tarihten önceki satışlarda iki yıldır. Bu iki sınırdan önce dolan esas alınır. Dava konusu payın hâkimce belirlenen rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır. Rayiç bedel düzenlemesi daha önce açılmış davalara da uygulanır.
Bu nedenle paya alıcı bulmak, tam mülkiyete alıcı bulmaktan daha zordur ve bedel genellikle daha düşüktür.
Yol 3: Ortaklığın giderilmesi davası
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa mirasçı, diğer hak sahiplerinin davada yer almasını sağlayarak tek başına dava açabilir; onların rızası gerekmez. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, taşınmaz bakımından kesin yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir.
Mahkeme önce aynen taksim imkânını inceler: taşınmaz bölünebiliyor, bölünen parçalar bağımsız kullanılabiliyor ve bölünme önemli değer kaybı yaratmıyorsa paylaştırma bu şekilde yapılır. Arsalarda bu, imar mevzuatındaki asgari ifraz şartlarına bağlıdır.
Aynen taksim mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylar oranında dağıtılır. Satış, kararın kesinleşmesinden sonra açık artırmayla yapılır. Bu aşamanın ayrıntısı ayrı bir yazının konusu: ortaklığın giderilmesinde satış aşaması.
Sık karşılaşılan üç engel
Mirasçılardan birine ulaşılamıyor. Önce kanundaki adres araştırması ve tebligat yolları uygulanır; ancak koşulları oluşursa ilanen tebligata gidilir. Yurt dışı tebligatının usulü ve süreye etkisi ayrıca değerlendirilir.
Bir mirasçı taşınmazı tek başına kullanıyor. Ecrimisil ayrı bir taleptir. Paydaşlar arasında kural olarak talep edilen dönemden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmiş olması aranır. Bildirim noter ihtarıyla yapılabileceği gibi başka delillerle de ispatlanabilir. Doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir elde edilen taşınmazlar, diğer paydaşların hakkının inkârı ve yerleşik içtihatta kabul edilen diğer hâllerde önceden bildirim şartı aranmayabilir. Ayrıntılar: ecrimisil.
Miras bırakan taşınmazı sağlığında devretmiş. Tapulu taşınmazda görünürde satış, gerçekte bağış ve mirasçıdan mal kaçırma amacı varsa muris muvazaası değerlendirilebilir. Bu talepte saklı pay aranmaz ve kural olarak zamanaşımı yoktur; kadastro öncesi sebeplere ilişkin özel süreler saklıdır. Geçerli kazandırma saklı payı zedeliyorsa tenkis gündeme gelir: bir yıl öğrenmeden, on yıl vasiyetnamelerde vasiyetnamenin açılmasından, diğer tasarruflarda mirasın açılmasından başlar.
Mirasın reddi unutulmasın
Mirasın gerçek reddinde üç aylık süre yasal mirasçılar için kural olarak ölümün öğrenilmesinden başlar. Mirasçılığın daha sonra öğrenildiği ispatlanırsa bu tarih esas alınır. Hükmen ret ve önemli sebeplerle TMK m.615 uyarınca ek veya yeni süre verilmesi ayrıca değerlendirilir. Satış planlanırken tereke borçları ve ret hakkını etkileyebilecek işlemler incelenmelidir.
Süreci hızlandıran hazırlık
Dava açılacaksa da açılmayacaksa da ilk iş dosyayı hazırlamaktır. Aşağıdaki liste, hem tapuda anlaşmalı satışı hem de mahkeme sürecini hızlandırır:
- Mirasçılık belgesi: Sonraki ölümler ve hak sahipleri kontrol edilir.
- Güncel tapu ve takyidat: Haciz, ipotek, intifa ve aile konutu şerhi aynı etkiyi doğurmaz; her kayıt ayrı değerlendirilir.
- İmar ve bölünme bilgileri: Önceden belge edinmek yararlıdır; belgeyi malikin sunmamış olması aynen taksim talebini incelenemez kılmaz. Mahkeme ilgili idare ve bilirkişiden bilgi alır.
- Adresler: Usulüne uygun adres araştırması ve tebligat yapılır; ilanen tebligat istisnadır.
- Terekenin bütünü: Başka mallarla denkleştirme ve anlaşma seçenekleri araştırılır.
- Vergi: İntikal tescili ile sonraki satışın vergi ilişiği koşulları ayrılır.
Miras yoluyla intikalin tapuya tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden yapılabilir. Sonraki satış ve ayni hak işlemlerinde ise 7338 sayılı Kanun m.19’daki vergi ilişiği ve varsa teminatla izin koşulları uygulanır. Miras yoluyla karşılıksız edinilen taşınmazın satışı kural olarak değer artışı kazancının konusuna girmez; ticari faaliyet ve sonradan bedelle edinilen ilave paylar gibi durumlar ayrıca değerlendirilir.
Bu hazırlık, dava açılmadan yapılan görüşmelerde de işe yarar: mirasçılar tabloyu net gördüğünde uzlaşma ihtimali belirgin şekilde artıyor. Açık artırmada taşınmazın piyasa değerinin altında satılma riski, çoğu mirasçıyı anlaşmaya yaklaştıran en somut argümandır.
Sıkça sorulan sorular
Mirasçılardan biri imza atmıyor, noterden satış yapabilir miyim? Elbirliği devam ederken taşınmazın olağan anlaşmalı satışı için bütün mirasçıların veya usulünce yetkili temsilcilerinin katılımı gerekir. Noterlikte işlem yapmak bu şartı ortadan kaldırmaz. Miras payının TMK m.677 uyarınca devri ise taşınmazın satışıyla aynı işlem değildir.
Veraset ilamı olmadan işlem yapılabilir mi? Hayır. Tapuda intikal ve sonrasındaki her işlem için mirasçılık belgesi gerekir. Belge, sulh hukuk mahkemesinden veya şartları varsa noterden alınabilir.
Dava masraflarını kim öder? Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve satış masrafları kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. Davayı açan mirasçı, sırf açtığı için masrafın tamamını üstlenmez.
Taşınmaz satılırsa vergisel bir yük doğar mı? Miras yoluyla intikalin tapuya tescili, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeden yapılabilir. Sonraki satış ve ayni hak işlemlerinde ise 7338 sayılı Kanun m.19’daki vergi ilişiği ve varsa teminatla izin koşulları uygulanır. Miras yoluyla karşılıksız edinilen taşınmazın satışı kural olarak değer artışı kazancının konusuna girmez; ticari faaliyet ve sonradan bedelle edinilen ilave paylar gibi durumlar ayrıca değerlendirilir.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 640-646 (miras ortaklığı ve paylaşma), m. 606 (mirasın reddi süresi), m. 698-700 (paylaşma biçimi), m. 560 (tenkis), m. 733 (önalım hakkının kullanılması)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 12 (taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, taşınmaz satışına ilişkin hükümler
İlgili mevzuat ve karar bağlantıları
- 4721 sayılı Kanun, m.640, 677, 701–702; 4721 sayılı Kanun, m.644; 4721 sayılı Kanun, m.733–734, geçici m.1; 4721 sayılı Kanun, m.571, 605–606, 615; 4721 sayılı Kanun, m.699–700
- 6325 sayılı Kanun, m.18/B
- 7338 sayılı Kanun, m.19
- GİB: miras yoluyla edinilen gayrimenkulün satışında değer artışı kazancı
- 7201 sayılı Kanun, m.10, 28
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Aile ve Miras Hukuku.