İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Kiraya Veren Hangi Şartlarda Tahliye İsteyebilir

Kiraladığınız evden çıkmanız istendi ve gerekçe olarak "ev sahibinin ihtiyacı" gösterildi. Ya da mülk sahibisiniz, taşınmazı kendiniz veya çocuğunuz için geri almak istiyorsunuz. Her iki durumda da asıl soru aynı: bu talep hangi koşullarda hukuken geçerli olur ve süreler nasıl işler?

Dayanak: TBK m. 350

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350/1'e göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, sözleşmenin sona ermesini dava yoluyla isteyebilir. Bu hak konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusudur.

Kanunda sayılan kişiler dışındaki bir yakın için yalnızca akrabalık bağına dayanmak yeterli değildir. Ancak kardeşin ihtiyacı da her durumda kapsam dışında sayılamaz: TMK m.364–365 uyarınca kanundan doğan nafaka yükümlülüğünün koşulları oluşmuşsa, TBK m.350’deki "kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler" kapsamında değerlendirilebilir. Kardeşler bakımından nafaka yükümlüsünün refah içinde bulunması ve diğer kanuni koşullar ayrıca incelenir. Kanunun aradığı kullanma zorunluluğu nedeniyle yalnızca taşınmazı kullanma isteği veya tercih yeterli değildir.

İhtiyacın nitelikleri

Yargıtay uygulamasında ihtiyacın şu niteliklerde olması aranır:

• Gerçek olması: İhtiyaç gerçekten var olmalı, kiracıyı çıkarmak için ileri sürülen bir bahane olmamalıdır.
• Samimi olması: İleri sürülen kullanım amacı ciddi olmalı; ihtiyaç, yalnızca kiracıyı çıkarmak veya kira bedelini artırmak için öne sürülmemelidir. Tahliye sonrası davranışlar da somut olayın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
• Zorunlu olması: Kiraya verenin mevcut durumu, taşınmaza gereksinimi doğurmalıdır. Elinde başka uygun taşınmaz bulunması ihtiyacın zorunluluğunu tartışmalı hâle getirir.
• Süreklilik taşıması: Geçici veya henüz doğmamış, gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi yapılamaz. İhtiyacın dava tarihinde mevcut olması yanında yargılama boyunca da devam etmesi gerekir.

Mahkeme bu nitelikleri her dosyada somut olaya göre değerlendirir. Başka bir taşınmazın bulunması tek başına davanın reddini gerektirmez; o taşınmazın kullanılabilirliği ve ihtiyaca uygunluğu önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.01.2018 tarihli, E.2017/8235, K.2018/186 sayılı kararında da ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve yargılama sırasında devam eden nitelikte olması gerektiği vurgulanmıştır.

Süreler: dava açma zamanı ve yazılı bildirim

TBK m.350’deki dava açma süresi hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Ancak süre hesabı yapılırken TBK m.353’teki uzama ve dava şartı arabuluculukta sürenin işlememesi birlikte dikkate alınmalıdır.

Sözleşme veya başvuru yolu	Temel süre	Dikkat edilecek nokta
Belirli süreli sözleşme, TBK m.350	Sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	Kural olarak ayrıca önceden ihtar gerekmez; dava açma hakkı doğmadan dava açılmamalıdır
Belirsiz süreli sözleşme, TBK m.350	Fesih dönemi ve bildirim süreleriyle belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava	TBK m.328–329 ve yazılı bildirim koşulu uygulanır
Yeni malik, TBK m.351/1	Edinmeden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim; edinmeden altı ay sonra dava	Bildirimin bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir
Yeni malik, TBK m.351/2	Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava	Altı aylık yolu kullanmaya alternatif bir seçenektir

Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında, sözleşmedeki daha uzun bildirim süresi veya farklı fesih dönemi ve yerel âdet gözetilir. Bunların bulunmadığı olağan durumda, kira başlangıcından hesaplanan altı aylık dönemin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur. Konut ve çatılı işyerinde fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK m.328, 329 ve 348).

Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Bu nedenle bir aylık sürenin takvimde dolmuş görünmesi, bütün dosyalarda dava hakkının kaybedildiği anlamına gelmez. Buna karşılık TBK m.353, yeni malikin m.351/1 yolundaki bir aylık edinim bildirimini yapmamasını kendiliğinden telafi etmez.

Dava öncesi arabuluculuk ne zaman yapılır

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, E.2025/1495, K.2025/3048 sayılı kararına göre, TBK m.350’ye dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliyede zorunlu arabuluculuk başvurusu dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır; daha önceki başvuru dava şartını yerine getirmiş sayılmaz.

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A/15). Anlaşma olmazsa kalan dava süresi takip edilir ve son tutanak dava dilekçesine eklenir. Son tutanakla her durumda yeni bir aylık süre başladığı varsayılmamalıdır. Yeni malikin seçtiği yol ile bildirim, arabuluculuk ve dava tarihleri ayrıca planlanmalıdır.

Görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.4/1-a ve 316). Görev, dava şartıdır; fakat yetki her davada aynı nitelikte değildir.

Kira sözleşmesine dayalı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı için HMK m.12’deki kesin yetki kuralına tabi değildir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir (HMK m.6). Sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yerde de dava açılabilir (HMK m.10). Varsa geçerli yetki anlaşması ayrıca değerlendirilir.

Kesin olmayan yetkiye itiraz, cevap dilekçesinde süresinde ve usulüne uygun yapılmalıdır; aksi hâlde davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19). Genel çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

İspat: kim neyi kanıtlar

İhtiyacın varlığını ispat yükü, bunu ileri süren kiraya verene aittir (HMK m. 190). Uygulamada şu deliller öne çıkar:

1. Nüfus kayıt örneği ve aile ilişkisini gösteren belgeler
2. Kiraya verenin ve ihtiyaç sahibinin mevcut oturduğu yeri gösteren kira sözleşmesi veya tapu kayıtları
3. Tanık beyanları
4. Gerekirse keşif ve mahalli araştırma

Kiracı da kiraya verenin başka uygun taşınmazı olduğunu, ihtiyacın samimi olmadığını veya sürenin kaçırıldığını delillerle savunabilir.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama ve tazminat

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle boşaltılmasını sağladığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. TBK m.355’teki koşullar oluşursa eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gündeme gelir. Taşınmazın boş tutulması veya farklı kullanılması, bu özel tazminatın her durumda otomatik doğduğu anlamına gelmez; ihlal ve diğer sorumluluk koşulları incelenir.

Tahliyenin nasıl gerçekleştiği de önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.02.2019 tarihli, E.2017/4956, K.2019/871 sayılı kararında, kiracının yalnız ihtar üzerine, bir tahliye davası ve yargı kararı ya da icra yoluyla tahliye olmaksızın taşınmazı kendiliğinden boşalttığı olayda TBK m.355 koşullarının oluşmadığı kabul edilmiştir. Bu nedenle yalnızca ihtiyaç ihtarı gönderilmiş olması, sonradan başkasına kiralama hâlinde bu maddeye dayalı tazminatı garanti etmez. Tahliye kararı, icra süreci, tarafların anlaşmaları ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Dava öncesi pratik kontrol

Kiraya veren açısından dava açmadan önce şu sorular netleştirilmelidir:

1. Kira sözleşmesi belirli süreli mi, süresiz mi? Süre sonu veya fesih dönemi hangi tarihe denk geliyor?
2. İhtiyaç sahibi kanundaki sayılı yakınlardan biri mi ve bu kişi şu an nerede oturuyor?
3. Aynı ihtiyacı karşılayabilecek başka bir taşınmaz var mı? Varsa neden uygun değil?
4. Taşınmaz yakın zamanda mı edinildi? TBK m.351’deki hangi yol kullanılacak ve bildirim kiracıya süresinde ulaştı mı?
5. TBK m.353 uyarınca süreyi uzatan yazılı bildirim var mı; arabuluculuğa başvuru ve son tutanak tarihleri nedir?

Kiracı açısından ise tebligat tarihleri, ödeme kayıtları ve kiraya verenin başka taşınmazlarına ilişkin tapu bilgileri savunmanın temelini oluşturur. Mahkemenin işlem yaptığı her evrakın tarihi not edilmeli, süreli işlemler son güne bırakılmamalıdır.

Taraflar dava sürerken uzlaşabilir ve teslim tarihini anlaşmayla belirleyebilir. Ancak özel bir anlaşma, mahkeme içi sulh, tahliye taahhüdü ve arabuluculuk anlaşması aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Dosyanın sona ermesi ve anlaşmanın icrası için gereken işlemler ayrıca yapılmalı; yeniden kiralama ve tazminat hakları bakımından anlaşmanın etkisi de incelenmelidir.

Sıkça sorulan sorular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiracıya önceden ihtar çekmek gerekir mi? Belirli süreli sözleşmede TBK m.350’ye dayanılarak süre sonunda açılan davada kural olarak ayrıca önceden ihtar gerekmez. Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimi; yeni malikin TBK m.351/1 yolunda ise edinmeden itibaren bir ay içinde ulaşması gereken yazılı bildirim aranır. TBK m.353’teki süre uzatıcı bildirim ve zorunlu arabuluculuk da ayrıca gözetilmelidir.

Kardeşim için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir miyim? Yalnızca kardeşlik bağı yeterli değildir. Ancak TMK m.364–365 kapsamında kardeşe karşı kanuni nafaka yükümlülüğünün koşulları oluşmuşsa, ihtiyaç TBK m.350’deki bakmakla yükümlü olunan kişiler kapsamında değerlendirilebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması yine gerekir.

Dava süresini kaçırırsam ne olur? Önce TBK m.353 uyarınca süreyi uzatan yazılı bildirim ve arabuluculuk sırasında işlemeyen süre bulunup bulunmadığı incelenir. Bunlar da hesaba katıldığında süre geçirilmişse ilgili dönem için dava reddedilebilir. İhtiyaç devam ediyorsa sonraki kira dönemi için kanuni koşullar yeniden değerlendirilir.

Kiracı olarak ne yapabilirim? İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına ilişkin delillerinizi sunabilir, kiraya verenin başka taşınmazlarını gösterebilirsiniz. Savunma sürelerini tebliğ tarihine göre izlemek gerekir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.328, 329, 348, 350, 351, 353 ve 355
• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.364 ve 365
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6, 10, 12, 17, 19, 114, 190 ve 316
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 16.01.2018, E.2017/8235, K.2018/186
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.02.2019, E.2017/4956, K.2019/871

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilir.