Kira sözleşmesi bitti, anahtarı teslim ettiniz, ancak sözleşme başında bıraktığınız güvence bedeli hâlâ hesapta duruyor. Ya da kiracı taşındı ve taşınmazda görülen hasarlar nedeniyle güvence bedelinden ne kadarının iade edileceği tartışmalı hâle geldi. Kira depozitosu olarak bilinen bu bedelin sınırı, saklanma biçimi ve iade yolu Türk Borçlar Kanunu'nda ayrıca düzenlenmiştir.
Dayanak: TBK m. 342
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını düzenler. Depozito kanundan kendiliğinden doğan bir ödeme borcu değildir; tarafların bu konuda anlaşması gerekir. Güvence anlaşmasının kural olarak yazılı yapılması bir geçerlilik şartı değildir, ancak miktarın ve ödeme koşullarının yazılı belirlenmesi ispat bakımından önemlidir (TBK m.12).
Kanun metnindeki güvence, günlük dilde depozito olarak adlandırılır. Üç aylık sınır emredicidir; sözleşmeyle daha yüksek güvence istenmesi, sınırı aşan kısmı geçerli hâle getirmez. Fazla ödenen kısmın iadesi talep edilebilir; güvencenin türü, ödemenin tarihi ve uygulanacak hükümler somut olayda birlikte incelenir. Bu yazı konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir; açık arsa ve tarla gibi diğer kiralar aynı düzenlemeye doğrudan tabi değildir.
Para nerede tutulur
Güvence para olarak kararlaştırılmışsa kiracı, bedeli kendi adına açılan ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyen vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kiraya veren de bu hesaptaki parayı tek başına çekemez. Kıymetli evrak ise bankaya depo edilir (TBK m.342/2).
Banka güvenceyi tarafların birlikte rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine serbest bırakabilir. Sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç aylık bildirim süresinin geçirilmesi hâlinde ise aşağıda açıklanan özel iade kuralı uygulanır.
Bedelin doğrudan kiraya verene elden verilmesi veya onun olağan hesabına gönderilmesi, kanunun öngördüğü banka güvencesi mekanizmasını sağlamaz. Böyle bir ödeme, kiracının iade talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ödemenin tutarı, amacı ve iade koşulları belgelerle ortaya konulmalıdır. Banka dekontu, makbuz ve sözleşme birlikte saklanmalıdır.
Sözleşme bitince banka ne zaman iade eder
TBK m. 342/3 iade yolunu şöyle düzenler: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının isteği üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu üç ay, kiraya verenin dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmesi için öngörülmüştür; yalnızca hasar bulunduğunu söylemek veya kiracıya ihtar göndermek bu bildirimin yerini tutmaz. Usulüne uygun bildirim yapılmışsa banka, kiracının tek taraflı istemiyle güvenceyi serbest bırakmaz. Ancak taraflar daha önce anlaşırsa üç ayın dolması beklenmeden de iade mümkündür.
Bu süre, kiraya verenin kira veya hasar alacağının zamanaşımı değildir. Bankanın güvenceyi iade etmesi, kiraya verenin gerçekten mevcut ve süresinde ileri sürülebilen alacaklarını kendiliğinden sona erdirmez. Doğrudan kiraya verene ödenen depozitoda da üç ayın mutlaka beklenmesi gerektiği sonucu çıkarılamaz; iadenin istenebilir hâle geldiği tarih ayrıca belirlenir.
| Durum | Sonuç | Dayanak |
|---|---|---|
| Kiraya veren üç ay içinde dava veya takip bildirimi yapmadı | Banka, kiracının istemiyle güvenceyi iade eder | TBK m. 342/3 |
| Kiraya veren üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirdi | Kiracının tek taraflı istemiyle iade yapılmaz; iki tarafın rızası, kesinleşmiş takip veya kesinleşmiş karar değerlendirilir | TBK m.342/2 ve 342/3 |
| Taraflar iade konusunda anlaştı | Banka iki tarafın rızasıyla güvenceyi geri verebilir | TBK m. 342/2 |
Kiraya veren hangi kalemleri mahsup edebilir
Güvence, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını karşılamak içindir. Bu nedenle ödenmemiş kira, yan giderler veya kiracının sorumlu olduğu hasarlar gündeme gelebilir. Burada iki hüküm önemlidir.
TBK m. 334'e göre kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle ortaya çıkan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Boya yenileme ya da olağan kullanımın doğurduğu aşınma bu çerçevede ayrıca değerlendirilir.
TBK m. 335'e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Olağan incelemeyle belirlenebilen bu eksiklik ve ayıplar zamanında yazılı bildirilmezse kiracının bunlara ilişkin sorumluluğu sona erer; bu sonuç, ödenmemiş kira gibi başka borçların da silindiği anlamına gelmez. Teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler için kiracının sorumluluğu devam eder, ancak kiraya veren bunları belirlediğinde yine hemen yazılı bildirmelidir.
Teslim anında düzenlenen tutanak ve tarihli fotoğraflar, hasarın varlığı ve kapsamı bakımından önemlidir. Olağan kullanım nedeniyle oluşan yıpranma kiracıya yüklenemez; sorumluluğu gerektiren hasarın ve giderim bedelinin somutlaştırılması gerekir. Bankadaki güvence üzerinde kiraya verenin tek taraflı kesinti yapma yetkisi yoktur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.03.2019 tarihli, E.2017/6380, K.2019/2182 sayılı kararında da olağan yıpranma ile kiracının sorumlu olduğu hasar ayrılmış; depozitonun iade koşulları değerlendirilirken sözleşmenin sona ermesi ve tahliyenin gerçekleşmesi üzerinde durulmuştur.
Güvence geri verilmezse hangi yola gidilir
Güvence bankadaysa, üç aylık sürenin dolmasına rağmen dava veya takip bildirimi yapılmadığını belirterek bankaya iade başvurusu yapılabilir. Bankanın iade yükümlülüğüne ilişkin bir uyuşmazlık ile kiraya verene karşı sözleşmeden doğan depozito alacağı aynı hukuki ilişki değildir; muhatap ve başvuru yolu buna göre belirlenir.
Kiraya verene doğrudan ödenen depozitonun iadesi, kural olarak kira sözleşmesine dayanan bir alacak talebidir. Genel on yıllık zamanaşımı, alacağın istenebilir hâle geldiği tarihten itibaren işler (TBK m.146 ve 149). Başlangıç için sözleşmenin sona ermesi, anahtar teslimi ve geçerli iade koşulları incelenir; sırf depozitonun ödendiği tarihten on yıl geçtiği için talebin zamanaşımına uğradığı söylenemez. Sebepsiz zenginleşmeye özgü iki yıllık süre, sözleşmeye dayanan her depozito talebine uygulanmaz.
Kiraya verene karşı kira ilişkisinden doğan depozito iadesi davasında sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur; bu süreçte anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Genel bilgi için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Sözleşme yapılırken dikkat edilecek noktalar
- Güvence anlaşmasını ispat kolaylığı için yazılı yapın; tutarın üç aylık kira bedelini aşmadığından emin olun.
- Bedeli vadeli tasarruf hesabına yatırın ve hesap kaydını saklayın.
- Kiralananın teslim anındaki durumunu fotoğraf ve tutanakla belgeleyin.
- Sözleşme bitiminde teslim tutanağını iki tarafın imzasıyla düzenleyin.
- Kiraya veren iseniz, eksik ve ayıp bildirimini gecikmeden yazılı yapın.
Sıkça sorulan sorular
Depozito her kira sözleşmesinde zorunlu mudur? Hayır. TBK m. 342 yalnızca sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse uygulanır. Taraflar güvence konusunda anlaşmamışsa kiraya veren tek taraflı olarak depozito borcu yaratamaz. Anlaşmanın yazılı olması kural olarak geçerlilik şartı değildir; yazılı belge ispatı kolaylaştırır.
Güvence üç aylık kira bedelinden fazla olabilir mi? Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını belirtir. Sınırı aşan kısım sözleşmeyle geçerli hâle getirilemez; fazla ödeme varsa iadesi istenebilir.
Sözleşme bittikten sonra güvenceyi ne zaman geri alabilirim? Güvence kanuna uygun banka hesabındaysa ve kiraya veren üç ay içinde dava veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemiyle iade eder. İki tarafın rızasıyla daha erken iade mümkündür. Kiraya verene doğrudan verilen depozitoda iade tarihi, sözleşmenin sona ermesi, teslim ve geçerli iade koşullarına göre değerlendirilir.
Kiraya veren boya veya tadilat bedelini güvenceden düşebilir mi? Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiracının sorumlu olduğu eksiklikler ise geri verme sırasında hemen yazılı bildirilmelidir (TBK m. 335). Kesinti tartışmasında teslim tutanağı ve fotoğraflar önem taşır.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.12, 27, 146, 149, 334, 335, 339 ve 342
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.03.2019, E.2017/6380, K.2019/2182
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku.
