Kira sözleşmenizde artış oranı yazıyor, ancak bu oran enflasyonun çok altında ya da çok üstünde kalıyor. Belki de aynı taşınmazda uzun yıllardır oturuyorsunuz ve kira bedeli piyasa değerinden belirgin biçimde ayrışmış durumda. Bu durumda akla ilk gelen soru, kira bedelini kimin ve hangi ölçülere göre belirleyeceğidir.
Dayanak: TBK m. 344
Bu yazı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespitine ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, Türk lirasıyla belirlenen kira bedelini üç temel çerçevede düzenler. Madde, 7161 sayılı Kanun'la değiştirilmiş ve ölçüt olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas almıştır.
- Birinci fıkra: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelere de uygulanır.
- İkinci fıkra: Bu konuda taraflar anlaşmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.
- Üçüncü fıkra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedeli hâkim; endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu fıkra, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın uygulanır.
Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılabilmesi, öncelikle 1567 sayılı Kanun ve ilgili döviz mevzuatı bakımından değerlendirilir. Geçerli bir yabancı para kira bedelinde kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır. Beş yılın ardından yapılacak değerlendirmede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır (TBK m.344/4).
İki ayrı durum: ilk beş yıl ve beş yıl sonrası
İlk beş yıllık dönemde geçerli bir artış anlaşması varsa bu anlaşma, TÜFE sınırı içinde uygulanır. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmış olması, kiraya verene tek taraflı olarak TÜFE oranına çıkma hakkı vermez. Artış konusunda anlaşma yoksa hâkim, TBK m.344/2 uyarınca TÜFE sınırını aşmadan hakkaniyete göre belirleme yapar.
Beş yılın tamamlanmasından sonra başlayan yeni kira dönemi için TBK m.344/3 uygulanabilir. Böylece emsal kira bedelleri de değerlendirmeye girer. Beşinci kira yılının başlaması ile beş yılın tamamlanması aynı şey değildir; bir yıllık sözleşmenin aralıksız yenilendiği olağan örnekte bu değerlendirme altıncı kira yılı için gündeme gelir. TBK m.138 kapsamında koşulları oluşan uyarlama talepleri ise kira tespitinden ayrıca değerlendirilir.
TBK m.344/3 kapsamında TÜFE oranı tek başına üst sınır değildir; emsal kiralar ve kiralananın durumuyla birlikte değerlendirilir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedel araştırılır ve mevcut kiracılık ilişkisi nedeniyle hakkaniyet indirimi değerlendirilir. Kanunda her dosyada uygulanacak sabit bir indirim yüzdesi yoktur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.12.2025 tarihli, E.2025/2935, K.2025/6214 sayılı kararında, emsal ve taşınmaz özellikleri üzerinden belirlenen boş kira değeri esas alınarak eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılan karar onanmıştır. Karardaki somut hesap ve indirim oranı, bütün taşınmazlar için geçerli bir tarife olarak kullanılamaz.
Bu şekilde belirlenen bedelin sonraki yıllardaki artışı yeniden ilk iki fıkradaki esaslara tabidir; her yıl sınırsız biçimde piyasa rayicine çıkılmaz. Yeni bir beş yıllık dönem sonunda aynı ölçütlerle yeniden belirleme gündeme gelebilir.
| Dönem | Hâkimin yetkisi | Dayanak |
|---|---|---|
| Yenilenen kira dönemleri (ilk beş yıl) | Geçerli artış anlaşması TÜFE sınırı içinde uygulanır; anlaşma yoksa hâkim aynı üst sınır içinde belirler | TBK m.344/1 ve 344/2 |
| Beş yıldan uzun süreli sözleşme veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme | Endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyetle belirleme | TBK m. 344/3 |
| Sonraki her beş yılın sonu | Aynı ölçütlerle yeniden belirleme | TBK m. 344/3 |
Dava ne zaman açılır: TBK m. 345
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Bununla birlikte belirlenen bedelin talep edilen yeni dönemin başından uygulanması, aşağıdaki koşullara bağlıdır:
- Önceden dava: Dava yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmışsa, belirlenen bedel bu dönemin başından uygulanabilir.
- Önceden yazılı bildirim: Kiraya verenin artış istemini içeren yazılı bildirim, yeni dönemin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya ulaşmışsa dava o yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir; belirlenen bedel dönemin başından geçerli olur (TBK m.345/2).
- Sözleşmede artış hükmü: Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönemin başından uygulanır (TBK m.345/3).
Bu koşullar yoksa dava açılmış olması, yeni bedelin talep edilen dönemin başına geriye yürütülmesini kendiliğinden sağlamaz. Sonraki dönem için değerlendirme de talebin kapsamına ve usul koşullarına bağlıdır. Kira başlangıcı, yenileme tarihleri, artış hükmü ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarih birlikte incelenmelidir.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m. 4/1-a). Dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316/1-a).
- Yetkili mahkeme: Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Sözleşmenin ifa yeri mahkemesi de HMK m.10 kapsamında yetkili olabilir. Kira tespit davasında, taşınmazla ilgili olduğu gerekçesiyle HMK m.12’deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Yetki belirlenirken tarafların sıfatı, sözleşme ve varsa geçerli yetki anlaşması ayrıca incelenir.
Kira tespit davasında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A/15).
Ancak TBK m.345’teki otuz günlük bildirim ve dönem başına etkili sonuç alma koşulları, genel zamanaşımı kuralıyla aynı değildir. Arabuluculuk başvurusunun her durumda artış bildirimi yerine geçtiği veya bütün tarihleri kendiliğinden uzattığı varsayılmamalıdır; talebin içeriği ve kiracıya ulaştığı tarih ayrıca belgelenmelidir. Konunun genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Mahkeme neye bakar, hangi deliller önemlidir
Özellikle beş yıl sonrası emsal değerlendirmesinde keşif ve bilirkişi incelemesi önem taşır; hukuki değerlendirme ve nihai bedel tespiti hâkime aittir. Dosyada genellikle şu belgeler önem taşır:
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira bedelinin ödendiğini gösteren banka dekontları
- Taşınmazın yaşı, konumu, kullanım amacı ve bakım durumunu gösteren belgeler ve fotoğraflar
- Çevredeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin emsal bilgiler
- Kira artışına ilişkin yazılı bildirimler ve tebliğ belgeleri
Emsal gösterilirken yalnızca ilan fiyatlarına dayanılması yeterli olmayabilir. Gerçekleşmiş kiralamalara ilişkin sözleşmeler, kiralama tarihi, yüzölçümü, konum ve kullanım biçimi karşılaştırılmalıdır. İşyerlerinde net ve brüt bedeller aynı temelde karşılaştırılmalı; vergi ve yan gider farkları gözden kaçırılmamalıdır.
Bilirkişi raporundaki eksikliklerin tamamlatılması, belirsizliklerin açıklanması veya yeni bilirkişi atanması yönündeki talepler, raporun tebliğinden itibaren iki hafta içinde sunulmalıdır. HMK m.281’deki koşullarla ve bu süre içinde başvurularak bir defaya mahsus en fazla iki haftalık ek süre istenebilir.
Sözleşmeye bağlı kalan konular
TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklar. TBK m.346 uyarınca kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülükleri getirilemez; özellikle geç ödeme cezası ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir. TBK m.342’ye uygun güvence verilmesi gibi özel kanuni düzenlemeler ise saklıdır.
Kira bedelinin yükseltilmesi tek başına sözleşmeyi sona erdirme sebebi değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi kural olarak sona erdiremez (TBK m. 347); sona erme için kanunda ayrı koşullar aranır.
Dava öncesi pratik kontrol
Kiraya veren ve kiracı açısından dava öncesinde şu sorular netleştirilmelidir:
- Sözleşme kaç yıldır devam ediyor? Beş yıllık eşik aşıldı mı, aşıldıysa hangi tarihte?
- Sözleşmede artış oranı veya artış şekli yazıyor mu? Bu hüküm TBK m. 344/1 sınırının içinde mi?
- Yeni dönemin başlangıç tarihi nedir ve otuz günlük süre için hangi tarihe kadar dava veya yazılı bildirim gerekir?
- Taşınmaz için güncel ve karşılaştırılabilir emsal bedeller toplanabiliyor mu?
Sıkça sorulan sorular
Kira tespit davasını yalnızca kiraya veren mi açabilir? Hayır. Hukuki yararı ve talebin dayanakları bulunmak koşuluyla kiracı da kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. Ancak sırf bedeli yüksek bulması, geçerli sözleşme hükmünü her durumda ortadan kaldırmaz; dönem, sözleşme ve uygulanacak hüküm birlikte değerlendirilir.
Kira artış oranı sözleşmede yazıyorsa mahkeme yine de değiştirebilir mi? İlk beş yıllık dönemde geçerli artış hükmü, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla uygulanır. Beş yılın tamamlanmasından sonraki yeni dönem için TBK m.344/3 uyarınca emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi istenebilir; uyarlama koşulları ayrıca değerlendirilir.
Dava açıldığında kira bedeli hemen mi değişir? Hayır. Mahkemenin belirlediği bedel, TBK m. 345 koşulları sağlanmışsa yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlayıcı olur. Kararın kesinleşmesine kadar geçen süreye ilişkin fark hesabı dosyaya göre yapılır.
Kira artışına itiraz ediyorsam eski bedeli ödemeye devam edebilir miyim? Kira tespit davası veya artışa itiraz, mevcut ödeme yükümlülüğünü durdurmaz. Geçerli sözleşme artışı ve yasal sınırlar gözetilmeden yalnız önceki yılın bedelinin ödenmesi, kira borcu ve temerrüt riski doğurabilir. Mahkemece sonradan belirlenecek fark bedeli ile dava sürerken ödenmesi gereken kira ayrı değerlendirilmelidir.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.138, 339, 342, 343, 344, 345, 346 ve 347
- 7161 sayılı Kanun, madde 56 (TBK m. 344'ün değiştirilmesi)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.4, 6, 10, 12, 17, 281 ve 316
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A ve 18/B
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.12.2025, E.2025/2935, K.2025/6214
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her dosya kendi belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınız için, belgeleriniz incelenmeden değerlendirme yapılamaz. Konunun bağlı olduğu çalışma alanı: Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku.
